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Mercado Imobiliário em Portugal no 3º trimestre de 2020

Mercado imobiliário em Portugal

O preço da habitação em Portugal, entre o final de 2019 e durante os primeiros trimestres de 2020, foi evoluindo no sentido do aumento. Vejamos a evolução do mercado imobiliário em Portugal e do impacto da crise pandémica, nos preços por metro quadrado (m2) da habitação, com os dados fornecidos pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

Tempo de leitura: 4 minutes

Evolução Mercado Imobiliário em Portugal

Algumas cidades apresentaram maior aumento de preços, outras menor atingindo uma média de crescimento do preço por m2, entre o 3º trimestre de 2019 e 3º trimestre de 2020 de 10,1%.

A evolução trimestral do mercado imobiliário em Portugal, com os preços médios por m2, dos alojamentos familiares é:

Localização/ Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares3.º Trimestre de 20202.º Trimestre de 20201.º Trimestre de 20204.º Trimestre de 20193.º Trimestre de 2019
Total Nacional 1 868 € 1 816 € 1 776 € 1 722 € 1 697 €
Braga 1 012 € 1 000 € 971 € 946 € 923 €
Porto 2 016 € 1 905 € 1 873 € 1 837 € 1 802 €
Vila Nova de Gaia 1 259 € 1 222 € 1 206 € 1 156 € 1 113 €
Coimbra 1 384 € 1 353 € 1 336 € 1 308 € 1 282 €
Amadora 1 611 € 1 595 € 1 563 € 1 499 € 1 439 €
Lisboa 3 375 € 3 376 € 3 333 € 3 247 € 3 205 €
Funchal 1 686 € 1 626 € 1 621 € 1 544 € 1 551 €

Os dados fornecidos pelo INE são baseados nos valores reais da venda de casas em Portugal.

Esta informação é muito significativa quer para quem pretende comprar quer para quem pretende vender, porque a informação do INE baseia-se nos preços reais das vendas ocorridas.

Destacamos os preços mais elevados em Lisboa de 3.375€/m2, Porto com 2.016€/m2 e em Braga, com um valor inferior à média nacional, de 1.012€/m2.

Para se negociar a aquisição de uma habitação é importante ter números confiáveis e que revelam alguma informação mais real do que a avaliação subjetiva que os intervenientes diretos sempre esperam.

Quem pretende vender julga que a habitação vale mais do que a realidade indica e, ao invés, quem compra pensa o contrário.

Uma boa negociação tem como princípio que ambas as partes ganhem com o negócio e o preço deverá estar relativamente ajustado aos preços do mercado.

No mercado imobiliário em Portugal os preços por que as casas são efetivamente vendidas são, por isso, um excelente indicador.

Quanto à evolução percentual dos vários trimestres em relação ao 3º trimestre de 2019, nas várias regiões mencionadas pelo INE, verifica-se o seguinte:

Tabela 2 - Evolução percentual dos preços da habitação em relação ao 3º trimestre de 2019
Localização/ Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares3.º Trimestre de 20202.º Trimestre de 20201.º Trimestre de 20204.º Trimestre de 2019
Total Nacional10,1%7,0%4,7%1,5%
Braga9,6%8,3%5,2%2,5%
Porto11,9%5,7%3,9%1,9%
Vila Nova de Gaia13,1%9,8%8,4%3,9%
Coimbra8,0%5,5%4,2%2,0%
Amadora12,0%10,8%8,6%4,2%
Lisboa5,3%5,3%4,0%1,3%
Funchal8,7%4,8%4,5%-0,5%

Salientamos aumentos superiores à média nacional no Porto com 11,9%, Vila Nova de Gaia com 13,1% e Amadora com 12,0%.

Lisboa, ao invés, teve o aumento menos significativo com 5,1%.

Mercado Imobiliário em Lisboa

Nas várias freguesias de Lisboa há grandes variações no preço por m2.

No 3º trimestre de 2020 na freguesia de Santa Clara o valor é de 2.102€/m2 e na de Santo António de 5.540€/m2, com se indica no quadro seguinte:

Tabela 3 - Preços da habitação em Lisboa 3ºs trimestres 2019 e 2020
Localização/ Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiaresTotal 3º trim 2020Novos 3º trim 2020Exist 3º trim 2020Total 3º trim 2019Novos 3º trim 2019Exist 3º trim 2019
Total Nacional 1 868 € 2 375 € 1 774 € 1 697 € 2 025 € 1 620 €
Lisboa 3 375 € 4 486 € 3 255 € 3 205 € 3 848 € 3 131 €
Ajuda 3 027 € 3 186 € 3 000 € 3 295 € 4 252 € 3 205 €
Alcântara 3 128 € 4 468 € 3 042 € 3 010 € 3 902 € 2 946 €
Alvalade 3 623 € 3 582 € 3 623 € 3 429 € 3 120 € 3 447 €
Areeiro 3 380 € 3 459 € 3 380 € 3 289 € 2 700 € 3 321 €
Arroios 3 538 € 4 524 € 3 333 € 3 279 € 3 935 € 3 243 €
Avenidas Novas 3 645 € 5 094 € 3 415 € 3 821 € 5 139 € 3 672 €
Beato 2 296 € 2 316 € 2 382 € 2 534 € 2 381 €
Belém 3 577 € 3 676 € 3 577 € 3 543 € 3 778 € 3 500 €
Benfica 2 753 € 2 718 € 2 753 € 2 676 € 2 879 € 2 671 €
Campo de Ourique 3 687 € 2 400 € 3 699 € 3 906 € 4 750 € 3 707 €
Campolide 3 096 € 4 797 € 2 951 € 3 019 € 4 147 € 3 016 €
Carnide 3 165 € 1 631 € 3 414 € 3 078 € 3 043 €
Estrela 4 223 € 5 362 € 3 820 € 3 575 € 4 160 € 3 500 €
Lumiar 2 744 € 2 485 € 2 903 € 2 596 € 1 871 € 2 898 €
Marvila 2 765 € 3 044 € 2 644 € 2 845 € 2 904 € 2 790 €
Misericórdia 4 963 € 6 704 € 4 441 € 4 574 € 5 703 € 4 125 €
Olivais 2 481 € 2 455 € 2 400 € 3 066 € 2 353 €
Parque das Nações 4 076 € 4 317 € 4 060 € 4 049 € 4 260 € 3 955 €
Penha de França 2 967 € 3 657 € 2 950 € 2 889 € 3 470 € 2 857 €
Santa Clara 2 102 € 2 052 € 2 090 € 2 023 €
Santa Maria Maior 5 372 € 7 874 € 4 393 € 4 451 € 4 687 € 4 355 €
Santo António 5 540 € 6 024 € 4 905 € 4 889 € 5 585 € 4 500 €
São Domingos de Benfica 3 333 € 3 983 € 3 214 € 3 286 € 4 103 € 3 011 €
São Vicente 3 300 € 4 232 € 3 236 € 3 470 € 4 081 € 3 431 €

Em termos percentuais os valores das vendas em relação ao 3º trimestre de 2019, quer das casas novas quer das já existentes, apresenta a seguinte evolução percentual.

Tabela 4 - Evolução percentual em Lisboa 3º trim 2020 vs 3º trim 2019
Localização/ Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiaresTotal 3.º Trim 2020 em relação ao 3º trim 2019Novos 3.º Trim 2020 em relação ao 3º trim 2019Exist 3.º Trim 2020 em relação ao 3º trim 2019
Total Nacional10,1%17,3%9,5%
Lisboa5,3%16,6%4,0%
Ajuda-8,1%-25,1%-6,4%
Alcântara3,9%14,5%3,3%
Alvalade5,7%14,8%5,1%
Areeiro2,8%28,1%1,8%
Arroios7,9%15,0%2,8%
Avenidas Novas-4,6%-0,9%-7,0%
Beato-3,6%-2,7%
Belém1,0%-2,7%2,2%
Benfica2,9%-5,6%3,1%
Campo de Ourique-5,6%-49,5%-0,2%
Campolide2,6%15,7%-2,2%
Carnide2,8%12,2%
Estrela18,1%28,9%9,1%
Lumiar5,7%32,8%0,2%
Marvila-2,8%4,8%-5,2%
Misericórdia8,5%17,6%7,7%
Olivais3,4%4,3%
Parque das Nações0,7%1,3%2,7%
Penha de França2,7%5,4%3,3%
Santa Clara0,6%1,4%
Santa Maria Maior20,7%68,0%0,9%
Santo António13,3%7,9%9,0%
São Domingos de Benfica1,4%-2,9%6,7%
São Vicente-4,9%3,7%-5,7%

As zonas da Estrela com 18,1%, Santa Maria Maior com 20,7% e Santo António com 13,3% apresentam um aumento percentual superior à média (Total Nacional) da subida do preço da habitação em Portugal.

Com decréscimo percentual estão Marvila com -2,8%, Beato com -3,6%, Avenidas Novas com -4,6%, São Vicente com -4,9% e Campo de Ourique com -5,6%.

Mercado Imobiliário no Porto

Na região do Porto há 3 freguesias com preços mais elevados que a freguesia do Porto, as Uniões de freguesias de Aldoar 2.787€/m2, Cedofeita 2.326€/m2 e Lordelo 2.416€/m2:

Tabela 5 - Preços habitação Porto
Localização/ Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiaresTotal 3º trim 2020Novos 3º trim 2020Exist 3º trim 2020Total 3º trim 2019Novos 3º trim 2019Exist 3º trim 2019
Total Nacional 1 868 € 2 375 € 1 774 € 1 697 € 2 025 € 1 620 €
Porto 2 016 € 2 441 € 1 888 € 1 802 € 2 239 € 1 705 €
Bonfim 1 972 € 2 673 € 1 815 € 1 839 € 2 468 € 1 695 €
Campanhã 1 297 € 1 960 € 1 250 € 1 170 € 1 350 € 1 139 €
Paranhos 1 847 € 2 180 € 1 722 € 1 567 € 1 898 € 1 522 €
Ramalde 1 745 € 1 672 € 1 816 € 1 676 € 1 780 € 1 647 €
União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde 2 787 € 4 213 € 2 580 € 2 414 € 2 961 € 2 376 €
União das freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória 2 326 € 2 911 € 2 087 € 2 017 € 2 577 € 1 893 €
União das freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos 2 416 € 3 480 € 2 283 € 2 096 € 2 005 € 2 100 €

Estas freguesias, com preço da habitação mais elevado são também as que apresentam um crescimento superior, cerca de 15,5%, bem como Paranhos com 17,9%.

Tabela 6 - Evolução percentual preços de casas Porto, 3º trim 2020 em relação ao 3º trim 2019
Localização/ Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiaresTotal 3.º Trim 2020 vs 3º trim 2019Novos 3.º Trim 2020 vs 3º trim 2019Exist 3.º Trim 2020 vs 3º trim 2019
Total Nacional10,1%17,3%9,5%
Porto11,9%9,0%10,7%
Bonfim7,2%8,3%7,1%
Campanhã10,9%45,2%9,7%
Paranhos17,9%14,9%13,1%
Ramalde4,1%-6,1%10,3%
União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde15,5%42,3%8,6%
União das freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória15,3%13,0%10,2%
União das freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos15,3%73,6%8,7%

Bonfim e Ramalde ao invés, apresentam uma evolução de preços inferior à média do mercado imobiliário em Portugal.

Preços da Habitação em Braga

O preço da habitação em Braga tem um valor de 1.012€/m2. Parece um valor muito mais baixo do que a média nacional e por isso merece aqui uma análise mais detalhada da evolução dos preços nas várias freguesias.

Tabela 7 - Preços de casas Braga 3º trimestre de 2020 em relação ao 3º trim 2019
Localização/ Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiaresTotal 3º trim 2020Novos 3º trim 2020Exist 3º trim 2020Total 3º trim 2019Novos 3º trim 2019Exist 3º trim 2019
Total Nacional 1 868 € 2 375 € 1 774 € 1 697 € 2 025 € 1 620 €
Braga 1 012 € 1 305 € 970 € 923 € 1 174 € 884 €
Agregação das freguesias de Celeirós, Aveleda, Vimieiro, Ferreiros, Godizalves, Lomar e Arcos 962 € 1 132 € 927 € 864 € 1 048 € 827 €
Agregação das freguesias de Palmeira, Merelim (S. Paio), Panóias, Parada de Tibães, Merelim (S. Pedro), Frossos, Real, Dume e Semelhe 987 € 1 103 € 962 € 917 € 1 012 € 895 €
Agregação das freguesias de Adaúfe, Gualtar, Este (S. Pedro e S. Mamede), Nogueiró e Tenões 1 203 € 1 342 € 1 143 € 1 169 € 1 382 € 1 065 €
União das freguesias de Braga (São José de São Lázaro e São João do Souto) 908 € 1 507 € 890 € 830 € 1 292 € 792 €
União das freguesias de Braga (Maximinos, Sé e Cividade) 950 € 1 503 € 890 € 790 € 1 102 € 776 €
Braga (São Vicente) 1 001 € 1 757 € 959 € 938 € 1 276 € 905 €
Braga (São Vítor) 1 012 € 1 251 € 1 008 € 900 € 1 371 € 886 €
União das freguesias de Nogueira, Fraião e Lamaçães 1 140 € 1 205 € 1 111 € 1 089 € 1 145 € 1 020 €
Bonfim 1 972 € 2 673 € 1 815 € 1 839 € 2 468 € 1 695 €
Campanhã 1 297 € 1 960 € 1 250 € 1 170 € 1 350 € 1 139 €
Paranhos 1 847 € 2 180 € 1 722 € 1 567 € 1 898 € 1 522 €
Ramalde 1 745 € 1 672 € 1 816 € 1 676 € 1 780 € 1 647 €
União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde 2 787 € 4 213 € 2 580 € 2 414 € 2 961 € 2 376 €
União das freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória 2 326 € 2 911 € 2 087 € 2 017 € 2 577 € 1 893 €
União das freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos 2 416 € 3 480 € 2 283 € 2 096 € 2 005 € 2 100 €

Pela análise do quadro verificamos que as freguesias de Celeirós, Palmeira, São José de São Lázaro e Maximinos têm preços por m2 inferiores aos valores de Braga.

Tabela 8 - Evolução percentual preços de casas Braga 3º trimestre de 2020 em relação ao 3º trim 2019
Localização/ Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiaresTotal 3.º Trim 2020 vs 3º trim 2019Novos 3.º Trim 2020 vs 3º trim 2019Exist 3.º Trim 2020 vs 3º trim 2019
Total Nacional10,1%17,3%9,5%
Braga9,6%11,2%9,7%
Agregação das freguesias de Celeirós, Aveleda, Vimieiro, Ferreiros, Godizalves, Lomar e Arcos11,3%8,0%12,1%
Agregação das freguesias de Palmeira, Merelim (S. Paio), Panóias, Parada de Tibães, Merelim (S. Pedro), Frossos, Real, Dume e Semelhe7,6%9,0%7,5%
Agregação das freguesias de Adaúfe, Gualtar, Este (S. Pedro e S. Mamede), Nogueiró e Tenões2,9%-2,9%7,3%
União das freguesias de Braga (São José de São Lázaro e São João do Souto)9,4%16,6%12,4%
União das freguesias de Braga (Maximinos, Sé e Cividade)20,3%36,4%14,7%
Braga (São Vicente)6,7%37,7%6,0%
Braga (São Vítor)12,4%-8,8%13,8%
União das freguesias de Nogueira, Fraião e Lamaçães4,7%5,2%8,9%
Bonfim7,2%8,3%7,1%
Campanhã10,9%45,2%9,7%
Paranhos17,9%14,9%13,1%
Ramalde4,1%-6,1%10,3%
União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde15,5%42,3%8,6%
União das freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória15,3%13,0%10,2%
União das freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos15,3%73,6%8,7%

No entanto, a freguesia de Palmeira tem um aumento de 7,6% uma tendência um pouco inferior à de Celeirós. Por isso, apesar de Palmeiras ter um preço um pouco mais elevado que Celeirós é possível que, se a tendência de decréscimo se mantiver, o valor possa vir a ser inferior.

Para saber com mais detalhe não só o preço da habitação em Portugal, o número de casas efetivamente vendidas e o preço mediano em cada zona das cidades, basta aceder ao mapa interativo disponibilizado pelo INE.

Nesse mapa, podemos definir a área que se pretende, seja por freguesia, quarteirão ou conjunto de quarteirões.

Para ver como se pode utilizar esta facilidade, é só clicar na imagem do mapa a seguir:

Mapa do INE
Ler a explicação como pode saber os preços em cada área de uma cidade

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