Comprar casa ou arrendar para habitação, Arrendamento urbano e compra de casas

Comprar casa ou arrendar para habitação, qual a melhor opção?

Os preços do arrendamento urbano e da compra de casas para habitação têm aumentado em Portugal, com a pressão do turismo, da permanência dos residentes não habituais e do mercado do alojamento local. Há poucas casas para arrendamento e isso faz com que o valor das rendas aumente e alguma oferta que se destinaria ao arrendamento urbano, foi provavelmente vendida. Esta realidade é particularmente evidente nas zonas de Lisboa, onde a referida pressão tem sido grande. Qual será a melhor opção: Comprar casa ou arrendar?

Tempo de leitura: 5 minutes

Quais os valores em Portugal para comprar casa ou arrendar

O Instituto Nacional de Estatística (INE) publica regularmente informação do valor mediano, por metro quadrado, dos novos contratos de arrendamento para alojamento familiar.

Também disponibiliza os valores de aquisição de casas para habitação, quer novas quer usadas.

De resto, pode analisar os valores das rendas por m2 em novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares, pela respetiva localização geográfica em Portugal.

Identicamente pode consultar os valores medianos de compra de casas de habitação, considerando a compra de casas novas e já existentes.

Na posse destes dados podemos comparar os custos de habitação, quer seja arrendada ou comprada.

Assim, a renda média por metro quadrado em Portugal é de 6,03€ (2º trimestre de 2021) enquanto a compra de uma casa nova com a tipologia T2 é de 1.286€ por metro quadrado (2º trimestre de 2021).

Considerando, como exercício, uma casa com 100 m2, o arrendamento seria de 603€ por mês e, no caso de compra de 128.600€.

Deste modo, o valor anual do arrendamento urbano será de 7.236€ (603€x12).

Por fim, podemos afirmar que em 17,8 anos (128.600€/7.236€) o valor do arrendamento equivale ao valor da aquisição, sem considerarmos nem aumentos nem diminuições de renda, bem como os custos inerentes à aquisição, como sejam o imposto sobre as transmissões (IMT) ou outras taxas e juros.

Este indicador varia nas várias regiões de Portugal.

Quanto maior for esta relação compra/arrendamento, o que significa que o valor de compra é mais elevado que o custo do arrendamento, o arrendamento torna-se mais aliciante.

Os dados do INE mostram que, em geral, é melhor comprar que arrendar, em particular se os empréstimos puderem ser feitos por um longo período de tempo.

No entanto, quanto mais tempo demorar a chegarmos a valores equivalentes, maior é o risco de que os valores que agora apontamos possam vir a ser diferentes.

Na compra de casas quem compra tem de pagar Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto de Selo (IS).

Admitamos, para calcular o IMT, que o Valor Patrimonial Tributário (VPT) é igual ao valor de compra.

Na compra de casas para habitação, calculamos o valor mensal que se irá pagar e que resulta da amortização e pagamento dos juros do empréstimo bancário, baseado no simulador disponível no Banco de Portugal.

Simular os valores a pagar no empréstimo

Aquisição de uma casa para habitação em Lisboa, com 100m2, por um valor de 331.800 euros, montante a financiar a 100% com empréstimo bancário, num prazo de 30 anos (12×30=360 meses) e a uma taxa de juro anual nominal (TAN) de 1,31% (spread de 1,5% com um desconto de -0,19% da Euribor a 12 meses). Admite-se, neste exercício, que não há outros encargos nem seguro de vida, normalmente obrigatório. Ao fim do mês, o proprietário da casa terá de pagar ao Banco uma prestação de 1.115,10€ durante 30 anos.

Screenshot 1 O empréstimo bancário para comprar casa
Screenshot 1 – O empréstimo bancário para comprar casa; Simulador do Banco de Portugal

Considerando uma casa com os mesmos 100 m2 o arrendamento urbano em Lisboa (Área Metropolitana) tem um custo mediano de 882€ por mês.

Calcular o Imposto Municipal de Imóveis (IMT) e Imposto de Selo (IS)

Para calcular o IMT e o Imposto de Selo, pode usar o simulador do APEMIP.

Screenshot 2 Os Impostos a pagar na compra de casa
Screenshot 2 – Os Impostos a pagar na compra de casa; Simulador APEMIP

Finalmente, para fazer os cálculos, pode consultar, como calcular o IMI-Imposto Municipal de Imóveis.

Comprar casa ou arrendar?

Tomamos como exemplo, Lisboa, Porto e Coimbra e comparamos os valores da renda com os custos mensualizados da compra, incluindo juros do empréstimo bancário e impostos.

Tabela Comprar casa ou arrendar, os custos comparados
Tabela – Valores comparados de arrendamento, aquisição de casa, com 100m2, incluindo os juros de empréstimo e impostos, Fonte INE 2º trimestre de 2021

Verifica-se que, em geral, o valor de compra de casas em Portugal é mais elevado do que o do arrendamento, fortemente influenciado pelos valores de Lisboa.

No entanto, em Lisboa e Porto arrendar é 23 a 29% mais barato do que comprar, com empréstimo a 30 anos, mas em Coimbra a diferença é menor.

A decisão final, de comprar casa ou arrendar, depende da zona e do mercado, no momento de fazer opções.

É necessário saber se temos capacidade para obter o empréstimo e considerar que sendo nosso o património há outras despesas de manutenção que não considerámos.

No entanto, ao fim do tempo do empréstimo, aqui exemplificado com um período de 30 anos, a casa passa a ser nossa propriedade, deixando de se manter o valor da amortização, que no caso do contrato de arrendamento urbano se manterá e eventualmente poderá aumentar durante esse período.

Enfim, qualquer decisão tem riscos, mas a vida é feita de desafios.

Boa escolha!

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