Compra de Casas ou Arrendamento para habitação

Arrendamento ou Compra de Casas

Os preços do arrendamento urbano e da compra de casas para habitação têm aumentado em Portugal, com a pressão do turismo, da permanência dos residentes não habituais e do mercado do alojamento local. Há poucas casas para arrendamento e isso faz com que o valor das rendas aumente e alguma oferta destinada ao arrendamento urbano, foi provavelmente vendida. Esta realidade é particularmente evidente nas zonas de Lisboa, onde a referida pressão tem sido grande.

De acordo com os dados do INE – Instituto Nacional de Estatística, o valor mediano das rendas de casa por metro quadrado em novos contratos de arrendamento, para alojamento familiar, foi no ano de 2017 o seguinte:

Tabela - Arrendamento Urbano, Habitação
Tabela – Arrendamento Urbano, Habitação

Enquanto os valores medianos de compra de casas de habitação no 1º trimestre de 2018, considerando a compra de casas novas e já existentes, foi nas regiões referidas no quadro anterior, a seguinte:

Tabela - Compra de Casas, Habitação
Tabela – Compra de Casas, Habitação

Se pretender ter uma atualização dos preços, veja o artigo evolução do preço das casas em Portugal.

Estes dados permitem-nos comparar os custos de habitação arrendada e comprada.

Considerando uma casa com 100 m², vejamos um exemplo:

Tabela - Comparação Valor de Venda vs Renda
Tabela – Comparação Valor de Venda vs Renda

Em muitos casos, em menos de 24 anos o que se paga a título de arrendamento é equivalente ao valor de compra de habitação.

Assim, mesmo fazendo um empréstimo bancário é mais barato comprar que arrendar. Em algumas zonas de Lisboa só ao fim de 25 anos, ou mais, é que o valor da renda paga equivale ao valor de compra da habitação.

Os dados do INE mostram que, em geral, é melhor comprar que arrendar, em particular se os empréstimos puderem ser feitos por um longo período de tempo.

No entanto, quanto mais tempo demorar a chegarmos a valores equivalentes, maior é o risco de que os valores que agora apontamos, possam vir a ser diferentes.

Na compra de casas, quem compra tem de pagar IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e IS (Imposto de Selo).

Admitamos para calcular o IMT, que o Valor Patrimonial Tributário (VPT) é igual ao valor de compra

Na compra de casas para habitação, calculamos o valor mensal que se irá pagar e que resulta da amortização e pagamento dos juros do empréstimo bancário, baseado no simulador disponível no Banco de Portugal, bem como o IMI pago anualmente, o IMT e ainda o IS a pagar no momento da compra, que fazemos reflectir nos custos mensais.

Exemplo:

Aquisição de uma casa para habitação em Lisboa, com 100m², por um valor de 258.100 euros, montante a financiar a 100% com empréstimo bancário, num prazo de 30 anos e a uma taxa de juro anual de 1,31% (spread de 1,5% com um desconto de -0,19% da Euribor a 12 meses).

Admite-se, neste exercício, que não há outros encargos nem seguro de vida, normalmente obrigatório. Ao fim do mês, o dono da casa terá de pagar ao Banco uma prestação de 867,41€, durante 30 anos.

Considerando uma casa com os mesmos 100 m² o arrendamento urbano em Lisboa tem um custo mediano de 962€ por mês.

Há zonas de Lisboa mais caras e outras mais económicas.

Mantendo os mesmos pressupostos, na zona de Alvalade, o valor da compra do imóvel é de 295.700€, que gera um custo mensal de 993,78€ durante 30 anos e a renda mensal é de 967€.

Replicando para a zona de Santa Maria Maior, a compra do imóvel tem o valor mediano de 352.800€, o que gera um custo bancário de 1.185,68€, sendo a renda de 978€. É uma das zonas sob grande pressão turística e com os preços de aquisição ainda a subirem.

No Porto, a renda de uma casa de 100 m² é de 677€ por mês e o custo mensal do empréstimo bancário, para uma casa no valor de 137.900€, é de 463,45€ ao longo de 30 anos.

Na zona do Bonfim, o valor de um arrendamento urbano é de 652€ e o custo bancário mensal decorrente de uma compra de 112.100€, é de 376,74€.

Tabela - Custos de renda e mensalidade ao Banco
Tabela – Custos de renda e mensalidade ao Banco

Em resumo, a diferença entre os valores mensais do arrendamento urbano e da aquisição é:

Tabela - Diferença Renda vs Compra de casas
Tabela – Diferença Renda vs Compra

Verifica-se que, em geral, o valor de compra de casas em Portugal é mais elevado do que o do arrendamento, fortemente influenciado pelos valores de Lisboa.

No entanto, em Campanhã (Porto) arrendar é 49% mais caro do que comprar e em Santa Maria Maior (Lisboa) uma das zonas de alojamento local crescente, o custo da compra de casa tornou-se 36% maior do que arrendar.

A decisão final depende da zona e do mercado, no momento de optar. Boa escolha!

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