Como calcular o IMI e o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel

Valor Patrimonial Tributário VPT do Imóvel – Calcular

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor administrativo do imóvel apurado pela Autoridade Tributária (AT). Para se avaliar o Imposto Municipal de Imóveis (IMI) é necessário saber primeiro como calcular o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel. A seguir, ter-se-á de multiplicar este valor pela taxa de imposto aplicável no respetivo Município. Assim, vamos conhecer os parâmetros que entram no cálculo do VPT, como o coeficiente de localização, o coeficiente de vetustez e os elementos de qualidade e conforto, entre outros. Veremos, de seguida, se se poderá pagar menos IMI.

Tempo de leitura: 8 minutes

Como Calcular o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel – VPT

Para saber qual o VPT do seu imóvel consulte a Caderneta Predial, na referência “Dados e Avaliação”.

O VPT é calculado de forma diferente para prédios urbanos e para prédios rústicos. O VPT para prédios urbanos é calculado, do modo seguinte:

Calcular o VPT = VC x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

VPT = valor patrimonial tributário do imóvel;

VC = valor base dos prédios edificados;

Este valor é fixado anualmente por Portaria e corresponde ao valor médio de construção por metro quadrado, a que se somao valor do metro quadrado do terreno de implantação, que corresponde a 25% do primeiro.

Esta Portaria fixa o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis

Por exemplo, se o valor médio de construção por metro quadrado fixado pela referida Portaria for de 500€, o valor do metro quadrado do terreno de implantação será 25% de 500€, ou seja, 125€.

Somando os valores chegamos a 625€ que será, portanto, o valor base dos prédios edificados (VC).

Este valor aplica-se a todos os prédios urbanos.

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Este coeficiente, resulta do seguinte cálculo:

A = (Aa+Ab) x Caj + Ac + Ad

Sendo que:

Aa = área bruta privativa

Ab = áreas brutas dependentes

Caj = coeficiente de ajustamento de áreas

Há uma Tabela no Portal da Autoridade Tributária com os Valores do Coeficiente de Ajustamento, para prédios de habitação.

Ac = área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação

Ad = área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação

Ca = coeficiente de afetação

Depende do tipo de utilização, se for habitação o coeficiente é igual a 1.

Cl = coeficiente de localização

Pode ser obtido através do Simulador no Portal das Finanças, com o Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis – SIGIMI.

Acede a um mapa com o coeficiente de localização de todas as zonas em Portugal.

Exemplo:

Inserir na zona de pesquisa, o endereço ou local pretendido. Por exemplo, a Rua de São Marçal em Lisboa.

Simular Valor Patrimonial Tributário VPT Imóvel Vista Satélite
Simular Valor Patrimonial Tributário VPT Imóvel Vista Satélite

Tem opção de identificar a zona com a visão por ruas ou por satélite, esta que agora se apresenta.

Depois pode fazer zoom clicando no botão “+” ou “-“.

Clique com o rato no prédio que pretende para saber o coeficiente de localização e para marcar um ponto azul. Passe o rato sobre este ponto azul para ver o coeficiente de localização (em “habitação”, se o imóvel for uma casa).

Neste exemplo, o coeficiente de localização é de 2,8.

Clicando em “simular” permite saber quais os valores do cálculo do valor patrimonial tributário do imóvel.

Veremos adiante exemplo de simulação.

Cq = coeficiente de qualidade e conforto

Este coeficiente tem fatores majorativos e minorativos, conforme a tabela seguinte.

Também pode ver qual a que está considerada no simulador que, no caso em exemplo, indica um coeficiente majorativo de 0,13.

Tabela - Elementos de Qualidade e Conforto
Tabela – Elementos de Qualidade e Conforto

Cv = coeficiente de vetustez

Calcula-se considerando o número de anos desde a data de emissão da licença de utilização, caso exista, ou da data de conclusão das obras de construção.

Tabela Coeficiente de Vetustez
Tabela Coeficiente de Vetustez

Pode verificar atualizações ao coeficiente de vetustez  ou consultar o Código de Imposto Municipal de Imóveis – IMI.

Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI

A fórmula é simples:

IMI = Taxa de IMI do Concelho x Valor Patrimonial Tributário (VPT)

Taxa de IMI

A taxa do Imposto Municipal sobre Imóveis do Concelho em que está edificado o imóvel – as Taxas de IMI do Concelho e como se calcula o IMI, pode ser consultada no Portal das Finanças.

Vamos a um exemplo:

Os Concelhos do Distrito de Lisboa são os que se mostram a seguir.

Taxas de IMI de 2021, por Concelho, Distrito de Lisboa
Taxas de IMI de 2021, por Concelho, Distrito de Lisboa

Cascais tem uma taxa de IMI de 0,34% e a Amadora de 0,30%. Esta taxa é importante, para se calcular o IMI.

Exemplo:

Suponha que é proprietário de um prédio, com um Valor Patrimonial Tributário do imóvel (VPT) de 135.000 euros, situado na Amadora. A taxa de IMI aplicada em 2021 (relativa ao imposto de 2020) é de 0,30%.

Neste caso o valor do IMI a pagar para o ano de 2021 será 0,30% x 135.000€ = 405€.

O que se poderá fazer para pagar menos IMI

De três em três anos a AT atualiza o VPT com base em coeficientes de desvalorização da moeda.

Pode acontecer que alguns dos fatores que entram no cálculo do VPT tenham alterações com o decorrer dos anos.

É o caso do coeficiente de vetustez, que depende da idade do imóvel. Com o tempo o imóvel desvaloriza e o coeficiente de vetustez serve precisamente para entrar em consideração com esse fator.

Se o coeficiente de vetustez não for atualizado, continuará a pagar o seu IMI como se o imóvel fosse novo, quando na realidade já tem vários anos de existência.

É necessário ter a caderneta predial para poder simular o VPT e perceber se o IMI está bem calculado ou se está a ter uma cobrança excessiva e, neste caso, poder vir a pagar menos IMI.

Exemplo:

Vamos simular o Valor Patrimonial Tributário do imóvel situado na Rua de S. Marçal, Lisboa, Freguesia da Misericórdia.

Pesquisando pelo nome da rua aparece o mapa. Podemos mudar para a visão por satélite ou por ruas, que é agora apresentada.

Simular Valor Patrimonial Tributário VPT Imóvel
Simular Valor Patrimonial Tributário VPT Imóvel

Encontrada a rua, que aparece com um ponto azul, podemos mesmo clicar no prédio para o qual queremos determinar o valor patrimonial tributável do imóvel.

Ruas relativamente próximas têm coeficientes de localização diferentes.

A caixa que se apresenta mostra o valor do coeficiente de localização, para habitação é de 2,8.

Resta agora clicar na “simulação” (seta para a direita) para iniciar o processo para calcular o Valor Patrimonial Tributário VPT do Imóvel.

Preencher os vários campos com a informação constante da caderneta predial.

Vamos admitir que é uma fração de prédio em regime de propriedade horizontal e que o prédio tem 110 anos.

A área bruta privativa da fração é 80 m2, a área do terreno integrante da fração e das frações e a área bruta dependente da fração são 0,00 m2

A permilagem é de 140.

A área de implantação do edifício é de 182,50 m2 e a área total do terreno de 197,5m2.

Simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel
Simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel

No final, o resultado da simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel fica disponível e é um primeiro passo para calcular o IMI e verificar se terá possibilidade de pagar menos IMI.

Resultado Simulação Valor Patrimonial Tributário VPT Imóvel
Resultado Simulação Valor Patrimonial Tributário VPT Imóvel

Neste exemplo o valor calculado é de 57.390€.

Pode tentar-se outras simulações e analisar o impacto no VPT do imóvel e, em consequência, no IMI. Por exemplo, os coeficientes de qualidade e conforto, se for possível. Com a simulação de algumas alternativas, verificará se é possível pagar menos IMI.

Como pedir a reavaliação do IMI

Se o resultado da simulação for mais baixo, pode justificar fazer um pedido de reavaliação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel ao Serviço de Finanças (AT) e vir a pagar menos IMI. É possível fazê-lo de três em três anos, sem custos.

Se for o caso, pode saber como fazer o pedido de reavaliação do IMI pois, após calcular o IMI, só tem de preencher o Modelo 1 do IMI e ter em atenção que o pedido de reavaliação deve ser feito até 31 de dezembro.

Finalmente, esperar que a AT vá ao seu encontro e possa vir a pagar menos IMI.

No caso de venda da casa, é preciso saber como se faz o cálculo de mais valias de imóveis.

Veja também

Download Código do IMI

Faça o download do Código do Imposto Municipal de Imóveis, IMI, Versão à data de 14-6-2021.
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