O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor administrativo do imóvel apurado pela Autoridade Tributária (AT). Para se avaliar o Imposto Municipal de Imóveis (IMI) é necessário saber primeiro como calcular o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel. A seguir, ter-se-á de multiplicar este valor pela taxa de imposto aplicável no respetivo Município. Assim, vamos conhecer os parâmetros que entram no cálculo do VPT, como o coeficiente de localização, o coeficiente de vetustez e os elementos de qualidade e conforto, entre outros. Veremos, de seguida, se se poderá pagar menos IMI.
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Índice
Como Calcular o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel – VPT
Para saber qual o VPT do seu imóvel consulte a Caderneta Predial, na referência “Dados e Avaliação”.
O VPT é calculado de forma diferente para prédios urbanos e para prédios rústicos. O VPT para prédios urbanos é calculado, do modo seguinte:
Calcular o VPT = VC x A x Ca x Cl x Cq x Cv
em que:
VPT = valor patrimonial tributário do imóvel;
VC = valor base dos prédios edificados;
Este valor é fixado anualmente por Portaria e corresponde ao valor médio de construção por metro quadrado, a que se somao valor do metro quadrado do terreno de implantação, que corresponde a 25% do primeiro.
Esta Portaria fixa o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
Por exemplo, se o valor médio de construção por metro quadrado fixado pela referida Portaria for de 500€, o valor do metro quadrado do terreno de implantação será 25% de 500€, ou seja, 125€.
Somando os valores chegamos a 625€ que será, portanto, o valor base dos prédios edificados (VC).
Este valor aplica-se a todos os prédios urbanos.
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Este coeficiente, resulta do seguinte cálculo:
A = (Aa+Ab) x Caj + Ac + Ad
Sendo que:
Aa = área bruta privativa
Ab = áreas brutas dependentes
Caj = coeficiente de ajustamento de áreas
Há uma Tabela no Portal da Autoridade Tributária com os Valores do Coeficiente de Ajustamento, para prédios de habitação.
Ac = área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação
Ad = área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação
Ca = coeficiente de afetação
Depende do tipo de utilização, se for habitação o coeficiente é igual a 1.
Cl = coeficiente de localização
Pode ser obtido através do Simulador no Portal das Finanças, com o Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis – SIGIMI.
Acede a um mapa com o coeficiente de localização de todas as zonas em Portugal.
Exemplo:
Inserir na zona de pesquisa, o endereço ou local pretendido. Por exemplo, a Rua de São Marçal em Lisboa.
Tem opção de identificar a zona com a visão por ruas ou por satélite, esta que agora se apresenta.
Depois pode fazer zoom clicando no botão “+” ou “-“.
Clique com o rato no prédio que pretende para saber o coeficiente de localização e para marcar um ponto azul. Passe o rato sobre este ponto azul para ver o coeficiente de localização (em “habitação”, se o imóvel for uma casa).
Neste exemplo, o coeficiente de localização é de 2,8.
Clicando em “simular” permite saber quais os valores do cálculo do valor patrimonial tributário do imóvel.
Veremos adiante exemplo de simulação.
Cq = coeficiente de qualidade e conforto
Este coeficiente tem fatores majorativos e minorativos, conforme a tabela seguinte.
Também pode ver qual a que está considerada no simulador que, no caso em exemplo, indica um coeficiente majorativo de 0,13.
Cv = coeficiente de vetustez
Calcula-se considerando o número de anos desde a data de emissão da licença de utilização, caso exista, ou da data de conclusão das obras de construção.
Pode verificar atualizações ao coeficiente de vetustez ou consultar o Código de Imposto Municipal de Imóveis – IMI.
Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI
A fórmula é simples:
IMI = Taxa de IMI do Concelho x Valor Patrimonial Tributário (VPT)
Taxa de IMI
A taxa do Imposto Municipal sobre Imóveis do Concelho em que está edificado o imóvel – as Taxas de IMI do Concelho e como se calcula o IMI, pode ser consultada no Portal das Finanças.
Vamos a um exemplo:
Os Concelhos do Distrito de Lisboa são os que se mostram a seguir.
Cascais tem uma taxa de IMI de 0,34% e a Amadora de 0,30%. Esta taxa é importante, para se calcular o IMI.
Exemplo:
Suponha que é proprietário de um prédio, com um Valor Patrimonial Tributário do imóvel (VPT) de 135.000 euros, situado na Amadora. A taxa de IMI aplicada em 2021 (relativa ao imposto de 2020) é de 0,30%.
Neste caso o valor do IMI a pagar para o ano de 2021 será 0,30% x 135.000€ = 405€.
O que se poderá fazer para pagar menos IMI
De três em três anos a AT atualiza o VPT com base em coeficientes de desvalorização da moeda.
Pode acontecer que alguns dos fatores que entram no cálculo do VPT tenham alterações com o decorrer dos anos.
É o caso do coeficiente de vetustez, que depende da idade do imóvel. Com o tempo o imóvel desvaloriza e o coeficiente de vetustez serve precisamente para entrar em consideração com esse fator.
Se o coeficiente de vetustez não for atualizado, continuará a pagar o seu IMI como se o imóvel fosse novo, quando na realidade já tem vários anos de existência.
É necessário ter a caderneta predial para poder simular o VPT e perceber se o IMI está bem calculado ou se está a ter uma cobrança excessiva e, neste caso, poder vir a pagar menos IMI.
Exemplo:
Vamos simular o Valor Patrimonial Tributário do imóvel situado na Rua de S. Marçal, Lisboa, Freguesia da Misericórdia.
Pesquisando pelo nome da rua aparece o mapa. Podemos mudar para a visão por satélite ou por ruas, que é agora apresentada.
Encontrada a rua, que aparece com um ponto azul, podemos mesmo clicar no prédio para o qual queremos determinar o valor patrimonial tributável do imóvel.
Ruas relativamente próximas têm coeficientes de localização diferentes.
A caixa que se apresenta mostra o valor do coeficiente de localização, para habitação é de 2,8.
Resta agora clicar na “simulação” (seta para a direita) para iniciar o processo para calcular o Valor Patrimonial Tributário VPT do Imóvel.
Preencher os vários campos com a informação constante da caderneta predial.
Vamos admitir que é uma fração de prédio em regime de propriedade horizontal e que o prédio tem 110 anos.
A área bruta privativa da fração é 80 m2, a área do terreno integrante da fração e das frações e a área bruta dependente da fração são 0,00 m2
A permilagem é de 140.
A área de implantação do edifício é de 182,50 m2 e a área total do terreno de 197,5m2.
No final, o resultado da simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel fica disponível e é um primeiro passo para calcular o IMI e verificar se terá possibilidade de pagar menos IMI.
Neste exemplo o valor calculado é de 57.390€.
Pode tentar-se outras simulações e analisar o impacto no VPT do imóvel e, em consequência, no IMI. Por exemplo, os coeficientes de qualidade e conforto, se for possível. Com a simulação de algumas alternativas, verificará se é possível pagar menos IMI.
Como pedir a reavaliação do IMI
Se o resultado da simulação for mais baixo, pode justificar fazer um pedido de reavaliação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel ao Serviço de Finanças (AT) e vir a pagar menos IMI. É possível fazê-lo de três em três anos, sem custos.
Se for o caso, pode saber como fazer o pedido de reavaliação do IMI pois, após calcular o IMI, só tem de preencher o Modelo 1 do IMI e ter em atenção que o pedido de reavaliação deve ser feito até 31 de dezembro.
Finalmente, esperar que a AT vá ao seu encontro e possa vir a pagar menos IMI.
No caso de venda da casa, é preciso saber como se faz o cálculo de mais valias de imóveis.
Veja também
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