Simular financiamento para crédito à Habitação

Simular financiamento para crédito à habitação

Na compra de habitação própria permanente, com recurso a crédito à habitação, é boa prática simular o financiamento de empréstimo com as várias hipóteses que se podem colocar. Para desbravar um pouco este caminho, vamos simular alguns exemplos e o respetivo impacto nas prestações mensais.

Tempo de leitura: 8 minutes

Empréstimo habitação própria permanente com pagamento em 20 anos

Vamos simular o financiamento de três hipóteses de empréstimo para crédito à habitação, mantendo a duração do crédito e variando outros pressupostos.

Exemplo 1 – Simular financiamento com spread de 1,5%

Contrair empréstimo na Banca, para crédito à habitação, no valor de 100.000€.

Não se pretende financiar a aquisição de outros bens, pelo que mantemos o valor do crédito à habitação.

Período do empréstimo é de 240 meses (20 anos).

A taxa de juro anual nominal (TAN) vai ser determinada pela soma do indexante (normalmente a taxa de juro de referência fixada pelo Banco Central, a Euribor) a que se acresce o spread.

No caso em exemplo consideramos a Euribor a 6 meses que admitimos estar fixada em (-0,258%).

O spread depende da avaliação que a Instituição Bancária faz do cliente, em termos de risco de crédito e do rácio entre o valor do crédito à habitação e o valor do imóvel avaliado pelo Banco. Admitamos que o spread seja 1,5%.

Assim, a taxa de juro anual nominal (TAN) será de 1,5% – 0,258% = 1,242%

Partimos do princípio que pretendemos um período de carência de 6 meses, em que não vamos amortizar o capital emprestado mas, unicamente, pagar os juros. Assim, nesta primeira fase, o nosso esforço é menor e podemos instalar-nos na nova habitação própria permanente de forma mais tranquila.

Não vamos utilizar a possibilidade de haver diferimento de capital, isto é, o adiamento do reembolso de parte do capital para o final do prazo do empréstimo.

Vamos admitir que os encargos pagos nas comissões iniciais do empréstimo são 750€, para avaliação do imóvel, análise da operação pela Instituição Bancária, preparação e concretização da escritura do contrato de compra e venda e também da hipoteca.

Admitimos, para a simulação do crédito, que o prémio único de seguro tem um valor inicial de 250€. No caso de algum dos seguros paga-se “à cabeça”.

O custo mensal da comissão bancária de processamento do empréstimo é de 3€.

No final do empréstimo admitimos não haver comissões.

Valor anual do prémio de seguro no Ano 1 é de 250€. Nos restantes anos, não vamos considerar este valor.

Para simular este financiamento, usamos o simulador disponível no site do Banco de Portugal.

Chegamos ao seguinte resultado:

Simulação de empréstimo para habitação própria permanente
Simulação de empréstimo para habitação própria permanente

A prestação mensal (capital e juros) é de 481,41€.

A média das prestações mensais é de 476,12€, com todos os custos do crédito à habitação e que estão assim distribuídos:

  • Amortização do capital emprestado
  • Pagamento de juros
  • Custos inerentes à operação bancária e impostos

A taxa anual efetiva global (TAEG) engloba, não só, a taxa de juro nominal (TAN) mas, também, todos os outros custos envolvidos na operação do crédito e que neste caso é de 1,14%.

Vamos simular outra hipótese, admitindo que se consegue negociar com o Banco, um spread mais favorável, de 1%.

Exemplo 2 – Simular financiamento com spread 1,0%

TAN = 1,00% – 0,258% = 0,742%

Com os restantes pressupostos iguais ao Exemplo 1 (anterior) o resultado da simulação é o seguinte:

Simular financiamento spreads diferentes
Simular financiamento spreads diferentes

O facto da TAEG ter diminuído permite minorar os juros e consequentemente a média das prestações mensais, que é de 453,37€.

Voltando ao TAN de 1,242% vejamos agora o impacto da escolha de uma Instituição Bancária, na qual os valores negociados para os encargos possam ser mais reduzidos.

Exemplo 3 – Simular financiamento com diferentes encargos iniciais do crédito

Os encargos iniciais do crédito à habitação, agora de 500€ e o custo mensal da comissão bancária de 2€.

Todos os outros pressupostos iguais ao Exemplo 1.

Após simular o financiamento, o resultado é:

Simulação de empréstimo para crédito à habitação, diferentes encargos iniciais
Simulação de empréstimo para crédito à habitação, diferentes encargos iniciais

O valor médio mensal passa de 476.12€ para 475.08€

Simular financiamento para um período diferente

Exemplo 4 – Crédito à habitação de 25 anos

Vamos alterar o período do empréstimo de 240 para 300 meses (25 anos) mantendo as restantes variáveis do Exemplo 1.

Vamos simular financiamento com estes pressupostos.

Feita a simulação podemos analisar o resultado e comparar com o nosso resultado, no exemplo inicial.

Simular financiamento alargando período do crédito à habitação
Simular financiamento alargando período do crédito à habitação

A prestação média mensal passa de 476,12€ para 392,81€, pois o período de amortização aumentou de 20 para 25 anos. Uma redução de 83,1€ (17,5%). Mas, “não há bela sem senão” e claro que, sendo o período do empréstimo maior, o valor total de juros a pagar, seguros e outros custos também aumenta.

A seguir, vamos simular o financiamento admitindo que se consegue negociar com o Banco um valor para os seguros mais favorável.

Exemplo 5 – Crédito para 25 anos, com valores de seguros diferentes

Consideremos os valores do Exemplo 4, mas com o seguro de vida habitação de 50€ e o seguro multirrisco habitação de 100€.

Ou seja, o total de seguros é 150€.

Estamos a admitir que os valores anuais dos seguros não se alteram e que são 150€. Contudo, é natural que o seu Banco possa diminuir este valor ao longo do tempo. Se for o caso, use os valores que o Banco lhe fornecer ou então considere um valor médio anual, como fizemos.

Restantes pressupostos iguais ao Exemplo 4.

Simular financiamento, impacto dos seguros na prestação mensal
Simular financiamento, impacto dos seguros na prestação mensal

Assim, a prestação média mensal passa de 392,81€ para 392,48€, uma redução de 0,33€ (392,81 – 392,48).

Exemplo 6 – Simular financiamento sem período de carência

Em seguida vamos simular o financiamento alterando o período de carência, que passa a não existir.

Restantes pressupostos iguais ao Exemplo 5.

Simular financiamento com e sem período de carência
Simular financiamento com e sem período de carência

A prestação média mensal passa então a ser de 391,55€, um pouco mais que no caso anterior, 0,93€ (392,48€ – 391,55€) mas com a vantagem de reduzir os juros e outros encargos.

Simular com os juros a subir

Exemplo 7 – Exemplo 1 mas com Euribor a subir

E se a Euribor a 6 meses aumentar para 2.5%, o que acontece?

Vamos voltar ao Exemplo 1, manter os pressupostos e colocar a Euribor a 2,5%, mantendo o spread a 1,5%.

Ou seja, em resumo:

Crédito à habitação própria permanente, no valor de 100.000€, para um período de 20 anos (240 meses).

Não pretendemos financiar a aquisição de outros bens, pelo que mantemos o valor do crédito à habitação.

No caso que exemplificamos consideramos a Euribor a 6 meses fixada em 2,5% e o spread que a Instituição Bancária aplica a este cliente é de 1,5%.

Assim, a taxa de juro anual nominal (TAN) será de 1,5% + 2,5% = 4,0%

Partimos do princípio de que pretendemos um período de carência de 6 meses.

Não vamos utilizar a possibilidade de haver diferimento de capital.

Admitamos que as comissões iniciais do empréstimo são 750€ para avaliação do imóvel, análise da operação pela Instituição Bancária, preparação e concretização da escritura do contrato de compra e venda e, também, da hipoteca.

Custo mensal da comissão bancária de processamento do empréstimo, 3€.

Para a simulação do crédito, admitimos que os prémios de seguro têm um valor anual de 250€ (seguro de vida habitação e seguro multiriscos habitação).

Após simular o financiamento chegamos ao seguinte:

Simular financiamento com juros a subir
Simular financiamento com juros a subir

A prestação média mensal aumenta de 476,12€ para 613,24€.

Não há dúvida que escolher o Banco e negociar as condições é fundamental, sobretudo se as taxas de juro aumentarem.

As comissões, encargos e seguros variam de Banco para Banco, sendo que o principal foco da negociação deve ser o spread e, com estes fatores negociados, pode ainda considerar o período de carência e o prazo de amortização.

Neste contexto conhecer o perfil dos que pedem crédito habitação e os melhores Bancos para este efeito, pode ser também importante.

Se precisar de apoio pode utilizar simulações mais personalizadas.

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