Simulação de empréstimo para habitação própria permanente

Calcular o custo do crédito à habitação própria permanente, incluindo juros, encargos mensais e seguros, para saber as prestações mensais a pagar. Simulação de empréstimo. Vamos fazer as contas com alguns exemplos e simulações!

Crédito à habitação
Crédito à habitação

Na compra de habitação própria permanente, com recurso a crédito à habitação é boa prática fazer exercícios de simulação de empréstimo das várias hipóteses que se podem colocar. Para desbravar um pouco esse caminho, vamos apresentar alguns casos e o impacto nas prestações mensais.

Exemplo 1:

Contrair empréstimo na Banca, para habitação própria permanente, no valor de 100.000€.

Não pretendemos financiar a aquisição de outros bens, pelo que mantemos o valor do crédito à habitação.

A taxa de juro anual nominal (TAN) vai ser determinada pela soma do indexante (normalmente a taxa de juro de referência fixada pelo Banco Central, a taxa Euribor) a que se acresce o spread.

No caso em apreço consideramos a Euribor a 6 meses que está fixada em -0,258%.

O spread depende da avaliação que a Instituição Bancária faz do cliente, em termos de risco de crédito e do rácio entre o valor do crédito à habitação e o valor do imóvel avaliado pelo Banco. Admitamos que o spread seja 1,5%.

Assim, a taxa de juro anual nominal (TAN) será de 1,5% – 0,258% = 1,242%.

Período do empréstimo 240 meses (20 anos).

Partimos do princípio que pretendemos um período de carência de 6 meses, em que não vamos amortizar o empréstimo mas, unicamente, pagar os juros e assim nesta primeira fase o nosso esforço é menor e podemos instalar-nos na nova habitação própria permanente de forma mais tranquila.

Não vamos utilizar a possibilidade de haver diferimento de capital.

Vamos admitir que os encargos iniciais do empréstimo para a compra da casa, são 750€, para avaliação do imóvel, análise da operação pela Instituição Bancária, preparação e concretização da escritura do contrato de compra e venda e também da hipoteca.

Custo mensal da comissão bancária de processamento do empréstimo, 3€.

Admitimos que os prémios de seguro têm um valor anual de 250€ (seguro de vida habitação e seguro multiriscos habitação).

Usando o simulador do Banco de Portugal chegamos ao seguinte:

Simulação de empréstimo para habitação própria permanente
Simulação de empréstimo para habitação própria permanente

As prestações mensais são 495,91€, com todos os custos do crédito à habitação e que estão assim distribuídos:

  • Amortização do capital emprestado
  • Pagamento de juros
  • Custos inerentes à operação bancária e impostos

A taxa anual efetiva global (TAEG) engloba não só a taxa de juro nominal (TAN) mas também todos os outros custos envolvidos na operação do crédito.

Vamos ensaiar outra simulação, admitindo que se consegue negociar com o Banco, um spread mais favorável, de 1%.

Exemplo 2

TAN = 1,00% – 0,258% = 0,742%

Restantes pressupostos iguais ao exemplo anterior

Cálculo de prestações mensais
Cálculo de prestações mensais

O facto da TAEG ter diminuido permite minorar os juros e consequentemente as prestações mensais que são de 473,16€.

Voltando ao TAN de 1,242% vejamos agora o impacto da escolha de uma Instituição Bancária, na qual os valores negociados para os encargos, possam ser mais reduzidos.

Exemplo 3

Simulação de empréstimo em que os encargos iniciais do crédito à habitação sejam 500€ e o custo mensal da comissão bancária de 2€.

Simulação de empréstimo para habitação própria permanente
Simulação de empréstimo para habitação própria permanente

As prestações mensais passam para 494,87€.

Não há dúvida que escolher o Banco e negociar as condições tem muita importância. As comissões e encargos variam de Banco para Banco, sendo que o principal foco da negociação deve ser o spread.

Simulação de empréstimo, com valores diferentes de seguros e de períodos de empréstimo, deixamos para um próximo artigo.

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