Simulação de empréstimo para crédito à Habitação

Simulação de empréstimo para habitação própria permanente

Na compra de habitação própria permanente, com recurso a crédito à habitação, é boa prática fazer exercícios de simulação de empréstimo para habitação, das várias hipóteses que se podem colocar. Para desbravar um pouco esse caminho vamos simular financiamento com alguns exemplos e analisar o impacto nas prestações mensais.

Tempo de leitura: 6 minutes

Empréstimo para habitação própria permanente com pagamento em 20 anos

Apresentamos três hipóteses de simulação de empréstimo para crédito à habitação própria permanente mantendo a duração do crédito e alterando outras variáveis.

Exemplo 1 – Exemplo inicial de simulação de empréstimo para habitação com spread 1,5%

Contrair empréstimo na Banca, para habitação própria permanente, no valor de 100.000€.

Não pretendemos financiar a aquisição de outros bens, pelo que mantemos o valor do crédito à habitação.

A taxa de juro anual nominal (TAN) vai ser determinada pela soma do indexante (normalmente a taxa de juro de referência fixada pelo Banco Central, a taxa Euribor) a que se acresce o spread.

No caso em apreço consideramos a Euribor a 6 meses que admitimos estar fixada em -0,258%.

O spread depende da avaliação que a Instituição Bancária faz do cliente, em termos de risco de crédito e do rácio entre o valor do crédito à habitação e o valor do imóvel avaliado pelo Banco. Admitamos que o spread seja 1,5%.

Assim, a taxa de juro anual nominal (TAN) será de 1,5% – 0,258% = 1,242%.

Período do empréstimo 240 meses (20 anos).

Partimos do princípio que pretendemos um período de carência de 6 meses, em que não vamos amortizar o empréstimo mas, unicamente, pagar os juros e, assim, nesta primeira fase o nosso esforço é menor e podemos instalar-nos na nova habitação própria permanente de forma mais tranquila.

Não vamos utilizar a possibilidade de haver diferimento de capital.

Vamos admitir que os encargos iniciais do empréstimo para a compra da casa, são 750€, para avaliação do imóvel, análise da operação pela Instituição Bancária, preparação e concretização da escritura do contrato de compra e venda e, também, da hipoteca.

Consideramos o custo mensal da comissão bancária de processamento do empréstimo de 3€.

Admitimos, para a simulação do crédito, que os prémios de seguro têm um valor anual de 250€ (seguro de vida habitação e seguro multiriscos habitação).

Usando o simulador disponível no site do Banco de Portugal chegamos ao seguinte:

Simulação de empréstimo para habitação própria permanente
Simulação de empréstimo para habitação própria permanente

As prestações mensais são de 495,91€, com todos os custos do crédito à habitação e que estão assim distribuídos:

  • Amortização do capital emprestado
  • Pagamento de juros
  • Custos inerentes à operação bancária e impostos

A taxa anual efetiva global (TAEG) engloba não só a taxa de juro nominal (TAN) mas, também, todos os outros custos envolvidos na operação do crédito.

Vamos ensaiar outra simulação, admitindo que se consegue negociar com o Banco, um spread mais favorável, de 1%.

Exemplo 2 – Simulação de empréstimo habitação própria com spread 1,0%

TAN = 1,00% – 0,258% = 0,742%

Restantes pressupostos iguais ao exemplo anterior

Cálculo de prestações mensais
Cálculo de prestações mensais

O facto da TAEG ter diminuido permite minorar os juros e, consequentemente, as prestações mensais que são de 473,16€.

Voltando ao TAN de 1,242% vejamos agora o impacto da escolha de uma Instituição Bancária, na qual os valores negociados para os encargos possam ser mais reduzidos.

Exemplo 3 – Simulação de empréstimo com diferentes encargos iniciais do crédito

Simulação de empréstimo em que os encargos iniciais do crédito à habitação sejam 500€ e o custo mensal da comissão bancária de 2€.

Simulação de empréstimo para habitação própria permanente, prestações
Simulação de empréstimo para habitação própria permanente, prestações

As prestações mensais passam para 494,87€.

Simular financiamento para um período diferente

Caso 1 – Período de 25 anos

Vamos alterar o período do empréstimo de 240 para 300 meses (25 anos) e simular o financiamento com este pressuposto.

Feita a simulação podemos analisar o resultado e comparar com o nosso exemplo inicial, o exemplo 1 que tomamos como referência.

Simular financiamento para um período de 25 anos crédito à habitação própria permanente
Simular financiamento para um período de 25 anos

A prestação mensal passa de 495,91€ para 412,81€, porque o período de amortização aumentou de 20 para 25 anos. Uma redução de 83,1€ (16,8%). Mas, “não há bela sem senão” e claro que, sendo o período do empréstimo maior, o valor total de juros a pagar, seguros e outros custos também aumenta.

A seguir vamos simular um empréstimo, admitindo que se consegue negociar com o Banco, um valor para os seguros mais favorável.

Caso 2 – Crédito para 25 anos, com valores de seguros diferentes

Seguro de vida habitação, 50€

Seguro multiriscos habitação, 100€

Total, 150€

Estamos a admitir que os valores anuais dos seguros não se alteram e que são 150€. Contudo, é natural que o seu Banco possa diminuir este valor ao longo do tempo. Se for o caso, use os valores que o Banco lhe entregar ou então considere um valor médio anual, como fizemos.

Restantes pressupostos iguais ao exemplo inicial.

Simular financiamento e impacto dos seguros na prestação mensal
Simular financiamento e impacto dos seguros na prestação mensal

Assim, a prestação mensal passa de 495,91€ para 404,48€, uma redução de 91,43€ (495,91 – 404,48) ou seja 18,4%. Comparando a simulação de crédito para o mesmo período, a prestação reduz de 412,81€ para 404,48€, menos 8,33€ (2%).

Caso 3 – Simular financiamento sem período de carência

Em seguida vamos simular o financiamento alterando, somente, o período de carência, que passa a não existir.

Simular financiamento de crédito à habitação, sem período de carência
Simular financiamento sem período de carência

A prestação mensal passa então a ser de 403,55€, um pouco mais que no caso anterior, 0,93€ (404,48€ – 403,55€) mas com a vantagem de reduzir os juros e outros encargos.

Não há dúvida que escolher o Banco e negociar as condições é fundamental.

As comissões, encargos e seguros, variam de Banco para Banco, sendo que o principal foco da negociação deve ser o spread e, com estes fatores negociados, pode ainda considerar o período de carência e o prazo de amortização.

Se precisar de apoio pode utilizar simulações mais personalizadas.

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