Coeficiente de localização para efeitos do IMI, como se calcula »
Imposto Municipal e VPT Valor Patrimonial Tributário

Conhecer o Coeficiente de Localização para efeitos de IMI

O coeficiente de localização, para efeitos de IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis é o fator com mais peso neste imposto e pode aumentar, seguindo a tendência de equiparar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ao valor de mercado dos imóveis em cada zona.

Como tem vindo a acontecer, a evolução do preço das casas em Portugal tem sido de aumento e, por isso, é necessário ter alguma atenção para podermos planear adequadamente o montante do IMI que temos de pagar.

Tempo estimado de leitura: 6 minutes

Imposto Municipal sobre Imóveis

A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) avalia a situação do mercado imobiliário de cada zona.

E, se entender necessário, retifica os coeficientes de localização em cada Município, um dos fatores do algoritmo de cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis, que é de facto o que maior peso tem.

São considerados parâmetros como acessibilidades, transportes públicos, equipamentos sociais, reclamações provenientes dos cidadãos, para além do que as Autarquias e os Serviços de Finanças possam acrescentar em relação a cada local, em particular nas zonas que estão sob maior pressão imobiliária.

A CNAPU, dentro da orgânica própria, pode propor um aumento dos coeficientes de localização por forma a aproximar o VPT dos valores de mercado dos imóveis.

É, pois, necessário estarmos atentos.

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O cálculo do IMI obtém-se desta forma:

IMI = Taxa de IMI Do Concelho x Valor Patrimonial Tributário (VPT)

Taxas de IMI em cada Município

Podemos encontrar no Portal das Finanças as taxas de IMI, que diferem em cada Distrito/Concelho.

Fig 1. Imposto Municipal de Imóveis (IMI), Distrito do Porto, 2023. Fonte Autoridade Tributária
Fig 1. Imposto Municipal de Imóveis (IMI), Distrito do Porto, 2023; Fonte: Autoridade Tributária

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A título de exemplo, uma habitação com Valor Patrimonial Tributário de 80.000€ no Porto, paga de Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI: 0,00324×80.000€=259,20€, anualmente.

Valor Patrimonial Tributário – VPT

Quanto ao Valor Patrimonial Tributário é com base nos parâmetros seguintes que se calcula:

  • Valor base dos prédios edificados (Vc), igual ao valor médio fixado em Portaria mais 25%
  • Área bruta de construção a que acresce a área excedente (A)
  • Coeficiente de afetação que no caso de habitação é 1 (Ca)
  • Coeficiente de localização (Cl)
  • Coeficiente de Qualidade e Conforto (Cq)
  • Coeficiente de Vetustez (Cv)
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E a fórmula de cálculo do Valor Patrimonial Tributário é:

VPT = Vc x A x Ca x Cl X Cq x Cv

Como saber qual o Coeficiente de Localização

Para saber o coeficiente de localização pode-se utilizar o simulador da Autoridade Tributária, o SIGIMI.

Se a habitação estiver localizada, por exemplo, na Rua de Miguel Bombarda, temos de inserir na zona de pesquisa o Distrito e Concelho do Porto e fazer “zoom” até encontrarmos a zona que pretendemos, utilizando a caixa com a lupa.

Fig 2. Para saber qual o coeficiente de localização para efeitos de IMI Fonte AT
Fig 2. Para saber qual o coeficiente de localização do prédio; Fonte: AT

Assim, exemplificando com uma habitação na Rua de Miguel Bombarda, Porto, com 100m2 de área bruta de construção (A), o coeficiente de localização é Cl=1,60.

Utilizando os mesmos valores que foram calculados e enunciados no exemplo para calcular o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e que são Vc=643,75€, Ca=1, Cq=1,13 e Cv=1, o passo seguinte é determinar o valor base dos prédios edificados (Vc).

O valor médio de construção por metro quadrado, a vigorar em cada ano, é definido por Portaria. No ano de 2022, foi fixado o valor médio em 532€.

O valor base, Vc, encontra-se somando o valor médio de construção por metro quadrado com o valor do metro quadrado do terreno de implementação que corresponde a 25% do anterior, ou seja 532€ + 0,25 x 532€ = 665€.

Portanto, o Valor Patrimonial Tributário, VPT atual = (Vc) 665€ x (A) 100 m2 x (Ca) 1 x (Cl) 1,60 x (Cq) 1,13 x (Cv) 1 = 120.232€.

Em resumo o VPT/m2 é, portanto, de 1.202,32€/m2

Nota: Para anos posteriores, o valor médio de construção por metro quadrado. tem de ser pesquisado, por exemplo em 2023 a Portaria é 7A/2023.

O simulador, disponível no Portal da Autoridade Tributária, mostra o detalhe dos cálculos e permite fazer uma simulação do valor.

Basta clicar na seta do indicador “habitação”.

Fig 3. Simulador do valor patrimonial tributário; Fonte Autoridade Tributária (AT)
Fig 3. Simulador do valor patrimonial tributário; Fonte: Autoridade Tributária (AT)

Seguidamente, preencher os dados de acordo com a caderneta predial e, no final, o simulador apresenta o cálculo do Valor Patrimonial Tributário.

Os Preços de Mercado

Podemos seguir os exemplos dos valores do mercado imobiliário em Portugal disponíveis clicando no link anterior.

Com os valores que nos forem indicados nesse artigo ou por consulta direta dos dados do INE aí referidos, podemos verificar se os valores por metro quadrado do mercado e do VPT/m2 estão acima ou abaixo.

Estimativa do Valor de Construção ou Reconstrução da habitação

Podemos, também, calcular o valor aproximado para a reconstrução de habitação, com pressupostos idênticos, usando o simulador da Associação Portuguesa de Seguradores (APS).

Fig 4 Simulador do custo de reconstrução de imóvel; Fonte APS
Fig 4. Simulador do custo de reconstrução de imóvel; Fonte: APS

Partindo de dados introduzidas pelo utilizador e relativos à área, qualidade, localização, arquitetura e outros elementos caracterizadores do imóvel, o simulador calcula um valor de referência para a reconstrução da habitação.

O valor não é vinculativo e as seguradoras não estão obrigadas a aceitá-lo, mas dá uma indicação ao utilizador que pode ser útil.

Então e agora?

Veja na Caderneta Predial qual o valor patrimonial tributário, a data em que foi avaliado o imóvel pela Autoridade Tributária, os vários fatores referidos nomeadamente o coeficiente de localização e verifique se pode utilizar o IMI familiar (Artigo 112-A do Código do IMI) ou se se justifica pedir a revisão de algum desses parâmetros para pagar menos IMI.

Decorre da própria Lei poder fazer a reavaliação do valor patrimonial tributário do imóvel, de três em três anos.

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