Imposto Municipal e VPT Valor Patrimonial Tributário

Conhecer o Coeficiente de Localização para efeitos de IMI

O coeficiente de localização do imóvel para efeitos de IMI – Imposto Municipal de Imóveis é o fator com mais peso neste imposto, dado que este coeficiente pode aumentar seguindo a tendência de equiparar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ao valor de mercado dos imóveis em cada zona.

A evolução do preço das casas em Portugal tem sido de aumento e, por isso, é necessário ter alguma atenção para podermos planear adequadamente o valor do IMI que temos de pagar.

Tempo estimado de leitura: 6 minutes

Valor Patrimonial Tributário e Imposto Municipal de Imóveis

A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) avalia a situação do mercado imobiliário de cada zona.

E, se entender necessário, retifica os coeficientes de localização em cada Município, um dos fatores do algoritmo de cálculo do Imposto Municipal de Imóveis, de facto o que maior peso tem.

São considerados parâmetros como acessibilidades, transportes públicos, equipamentos sociais, reclamações provenientes dos cidadãos, para além do que as Autarquias e os Serviços de Finanças possam acrescentar em relação a cada local, em particular nas zonas que estão sob maior pressão imobiliária.

Decorre da própria Lei poder fazer a reavaliação do valor patrimonial tributário do imóvel, de três em três anos.

A CNAPU, dentro da orgânica própria, pode propor um aumento dos coeficientes de localização para efeitos de IMI, por forma a aproximar o VPT dos valores de mercado dos imóveis.

Em Maio de 2019 o Polígrafo abordou esta questão, mas não se verificou qualquer aumento entre 2019 e 2021.

É necessário estarmos atentos.

O cálculo do IMI obtém-se desta forma:

IMI = Taxa de IMI Do Concelho x Valor Patrimonial Tributário (VPT)

Taxas de IMI em cada Município

Vejamos então no Portal Finanças as taxas de IMI, que diferem em cada Distrito/Concelho.

Fig 1. Imposto Municipal de Imóveis (IMI), Distrito do Porto, 2021. Fonte Autoridade Tributária
Fig 1. Imposto Municipal de Imóveis (IMI), Distrito do Porto, 2021. Fonte: Autoridade Tributária
  • No Porto a taxa mantém-se em 0,324% desde 2017.
  • Setúbal baixou para 0,40%
  • Almada manteve-se em 0,36%
  • Faro baixou para 0,35%
  • Coimbra mantém-se em 0,30% desde 2018
  • Santarém reduz para 0,398%

Para exemplificar, uma habitação com Valor Patrimonial Tributário, VPT de 80.000€ no Porto, paga de Imposto Municipal Imóveis, IMI: 0,00324×80.000€=259,20€, anualmente.

Valor Patrimonial Tributário – VPT

É com base nos parâmetros seguintes que se calcula o VPT:

  • Valor base dos prédios edificados (Vc), igual ao valor médio fixado em Portaria mais 25%
  • Área bruta de construção a que acresce a área excedente (A)
  • Coeficiente de afetação que no caso de habitação é 1 (Ca)
  • Coeficiente de localização do imóvel (Cl)
  • Coeficiente de Qualidade e Conforto (Cq)
  • Coeficiente de Vetustez (Cv)

E a fórmula de cálculo do Valor Patrimonial Tributário é:

VPT = Vc x A x Ca x Cl X Cq x Cv

Como podemos saber o Coeficiente de Localização do Imóvel

Vamos utilizar o simulador da Autoridade Tributária, o SIGIMI.

Se a habitação estiver localizada, por exemplo, na Rua de Miguel Bombarda, temos de inserir na zona de pesquisa o Distrito e Concelho do Porto e fazer zoom até encontrarmos a zona que queremos ou fazer pesquisa, utilizando a caixa com a lupa.

Fig 2. Para saber qual o coeficiente de localização do prédio; Fonte AT
Fig 2. Para saber qual o coeficiente de localização do prédio; Fonte: AT

Assim, vamos exemplificar com uma habitação na Rua de Miguel Bombarda, Porto, com 100m2 de área bruta de construção (A). O coeficiente de localização do imóvel é Cl=1,60

Vamos exemplificar com utilizando os seguintes valores e que decorrem da Caderneta Predial, para calcular o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e que são Vc=643,75€, Ca=1, Cq=1,13 e Cv=1.

O valor médio de construção por metro quadrado a vigorar em cada ano é definido por Portaria. Para o ano de 2022, a Portaria 310/2021 de 20 de dezembro de 2021, fixou o valor médio em 515€.

O valor base, Vc, encontra-se calculando 25% desse valor, ou seja 643,75€ por metro quadrado.

O Valor Patrimonial Tributário, VPT atual = (Vc) 643,75€ x (A) 100 m2 x (Ca) 1 x (Cl) 1,60 x (Cq) 1,13 x (Cv) 1 = 116.390€.

Em resumo o VPT/m2 é, portanto, de 1.163,90€/m2

Posicionado no Mapa da cidade, selecionar com o cursor o coeficiente de localização para a habitação. O simulador mostra o detalhe dos cálculos e permite fazer uma simulação do valor.

Fig 3. Simulador do valor patrimonial tributário; Fonte: Autoridade Tributária (AT)
Fig 3. Simulador do valor patrimonial tributário; Fonte: Autoridade Tributária (AT)

Preencher os dados de acordo com a caderneta predial e, no final, o simulador apresenta o cálculo do Valor Patrimonial Tributário.

Fig 4. Simulador da AT
Fig 4. Simulador da AT

Os Preços de Mercado

Ao avaliarmos o mercado imobiliário em Portugal, verificamos que para a zona do Porto, no 2º trimestre de 2021, o preço por metro quadrado da habitação é de 2.244€.

Este valor, 2.244€ por metro quadrado está muito acima do VPT/m2 (1.163,90€) do exemplo considerado.

Estimativa do Valor de Construção ou Reconstrução da habitação

Podemos também calcular o valor aproximado para a reconstrução de habitação, com pressupostos idênticos, usando o simulador da Associação Portuguesa de Seguradores.

Fig 5. Simulador do custo de reconstrução de imóvel; Fonte APS
Fig 5. Simulador do custo de reconstrução de imóvel; Fonte: APS

Partindo de dados introduzidas pelo utilizador e relativos à área, qualidade, localização, arquitetura e outros elementos caracterizadores do imóvel, o simulador calcula um valor de referência para a reconstrução da habitação.

O valor não é vinculativo e as seguradoras não estão obrigadas a aceitá-lo, mas dá uma indicação ao utilizador que pode ser útil.

Então e agora?

Veja na Caderneta Predial qual o valor patrimonial tributário, a data em que foi avaliado o imóvel pela Autoridade Tributária, os vários fatores referidos e verifique se pode utilizar o IMI familiar (Artigo 112-A do Código do IMI) ou se se justifica pedir a revisão de algum desses parâmetros para pagar menos IMI.

Veja também


De 1 a 5 estrelas, como avalia este artigo?

5 estrelas para a maior pontuação!

Como achou este artigo interessante...

Partilhe-o na sua rede social favorita!

Gostariamos que o artigo tivesse sido do seu inteiro agrado.

Ajude-nos a melhorar!

Ficaremos muito gratos se nos der o seu contributo para o tornar melhor.

Junte-se a nós

Gosta das questões e dicas que abordamos?

Receba as novidades diretamente na sua mailbox.

Subscreva a nossa newsletter

Pode cancelar a subscrição em qualquer momento.

E se quiser voltar, ficaremos muito gratos!

logo Passaro no Ombro 250 x 143

Leave a Comment

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Política de Privacidade          Termos e Condições

Junte-se a nós!

Registe-se e não perca as novidades do seu blog

Receba a newsleter semanal no seu e-mail

Obrigado pela visita!

Surpreenda-se com a nossa página de Facebook.

Volte sempre

Logotipo PO 100 x 100 png Pop Ups
Scroll to Top