O coeficiente de localização do imóvel para efeitos de IMI – Imposto Municipal de Imóveis é o fator com mais peso neste imposto, dado que este coeficiente pode aumentar seguindo a tendência de equiparar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ao valor de mercado dos imóveis em cada zona.
O preço das casas em Portugal e respetiva evolução, tem sido de aumento e, por isso, é necessário ter alguma atenção para podermos planear adequadamente o valor do IMI que temos de pagar.
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Valor Patrimonial Tributário e Imposto Municipal de Imóveis
A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) avalia a situação do mercado imobiliário de cada zona.
E, se entender necessário, retifica os coeficientes de localização em cada Município, um dos fatores do algoritmo de cálculo do Imposto Municipal de Imóveis, de facto o que maior peso tem.
São considerados parâmetros como acessibilidades, transportes públicos, equipamentos sociais, reclamações provenientes dos cidadãos, para além do que as Autarquias e os Serviços de Finanças possam acrescentar em relação a cada local, em particular nas zonas que estão sob maior pressão imobiliária.
Decorre da própria Lei poder fazer a reavaliação do valor patrimonial tributário do imóvel, de três em três anos.
A CNAPU, dentro da orgânica própria, pode propor um aumento dos coeficientes de localização para efeitos de IMI, por forma a aproximar o VPT dos valores de mercado dos imóveis.
Em Maio de 2019 o Polígrafo abordou esta questão, mas não se verificou qualquer aumento entre 2019 e 2021.
É necessário estarmos atentos.
O cálculo do IMI obtém-se desta forma:
IMI = Taxa de IMI Do Concelho x Valor Patrimonial Tributário (VPT)
Taxas de IMI em cada Município
Vejamos então no Portal Finanças as taxas de IMI, que diferem em cada Distrito/Concelho.
- No Porto a taxa mantém-se em 0,324% desde 2017.
- Setúbal baixou para 0,40%
- Almada manteve-se em 0,36%
- Faro baixou para 0,35%
- Coimbra mantém-se em 0,30% desde 2018
- Santarém reduz para 0,398%
Para exemplificar, uma habitação com Valor Patrimonial Tributário, VPT de 80.000€ no Porto, paga de Imposto Municipal Imóveis, IMI: 0,00324×80.000€=259,20€, anualmente.
Valor Patrimonial Tributário – VPT
É com base nos parâmetros seguintes que se calcula o VPT:
- Valor base dos prédios edificados (Vc), igual ao valor médio fixado em Portaria mais 25%
- Área bruta de construção a que acresce a área excedente (A)
- Coeficiente de afetação que no caso de habitação é 1 (Ca)
- Coeficiente de localização do imóvel (Cl)
- Coeficiente de Qualidade e Conforto (Cq)
- Coeficiente de Vetustez (Cv)
E a fórmula de cálculo do Valor Patrimonial Tributário é:
VPT = Vc x A x Ca x Cl X Cq x Cv
Como podemos saber o Coeficiente de Localização do Imóvel
Vamos utilizar o simulador da Autoridade Tributária, o SIGIMI.
Se a habitação estiver localizada, por exemplo, na Rua de Miguel Bombarda, temos de inserir na zona de pesquisa o Distrito e Concelho do Porto e fazer zoom até encontrarmos a zona que queremos ou fazer pesquisa, utilizando a caixa com a lupa.
Assim, vamos exemplificar com uma habitação na Rua de Miguel Bombarda, Porto, com 100m2 de área bruta de construção (A). O coeficiente de localização do imóvel é Cl=1,60
Vamos exemplificar com utilizando os seguintes valores e que decorrem da Caderneta Predial, para calcular o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e que são Vc=643,75€, Ca=1, Cq=1,13 e Cv=1.
O valor médio de construção por metro quadrado a vigorar em cada ano é definido por Portaria. Para o ano de 2022, a Portaria 310/2021 de 20 de dezembro de 2021, fixou o valor médio em 515€.
O valor base, Vc, encontra-se calculando 25% desse valor, ou seja 643,75€ por metro quadrado.
O Valor Patrimonial Tributário, VPT atual = (Vc) 643,75€ x (A) 100 m2 x (Ca) 1 x (Cl) 1,60 x (Cq) 1,13 x (Cv) 1 = 116.390€.
Em resumo o VPT/m2 é, portanto, de 1.163,90€/m2
Posicionado no Mapa da cidade, selecionar com o cursor o coeficiente de localização para a habitação. O simulador mostra o detalhe dos cálculos e permite fazer uma simulação do valor.
Preencher os dados de acordo com a caderneta predial e, no final, o simulador apresenta o cálculo do Valor Patrimonial Tributário.
Os Preços de Mercado
Ao avaliarmos o mercado imobiliário em Portugal, verificamos que para a zona do Porto, no 2º trimestre de 2021, o preço por metro quadrado da habitação é de 2.244€.
Este valor, 2.244€ por metro quadrado está muito acima do VPT/m2 (1.163,90€) do exemplo considerado.
Estimativa do Valor de Construção ou Reconstrução da habitação
Podemos também calcular o valor aproximado para a reconstrução de habitação, com pressupostos idênticos, usando o simulador da Associação Portuguesa de Seguradores.
Partindo de dados introduzidas pelo utilizador e relativos à área, qualidade, localização, arquitetura e outros elementos caracterizadores do imóvel, o simulador calcula um valor de referência para a reconstrução da habitação.
O valor não é vinculativo e as seguradoras não estão obrigadas a aceitá-lo, mas dá uma indicação ao utilizador que pode ser útil.
Então e agora?
Veja na Caderneta Predial qual o valor patrimonial tributário, a data em que foi avaliado o imóvel pela Autoridade Tributária, os vários fatores referidos e verifique se pode utilizar o IMI familiar (Artigo 112-A do Código do IMI) ou se se justifica pedir a revisão de algum desses parâmetros para pagar menos IMI.
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