Como calcular o IMI e o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel

Pagar menos IMI - Valor do IMI Imposto Municipal de Imóveis

Para saber como calcular o IMI a pagar, considere o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel (VPT) e depois multiplica este valor pela taxa de imposto aplicável no respetivo município. Conhecer os parâmetros que entram no cálculo, como o coeficiente de localização, entre outros. Verá depois, se pode pagar menos IMI.

O VPT é o valor administrativo do imóvel apurado pela Autoridade Tributária (AT).

Como Calcular o IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis

A fórmula é simples:

Calcular o IMI = Taxa de IMI do Concelho x VPT

Taxa de IMI

A taxa do Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI do Concelho, pode ser consultada no Portal das Finanças, clique na imagem seguinte para se colocar dentro do Portal.

Exemplo:

Se quiser saber a taxa de IMI em Cascais, coloca o ano e o distrito e clica em “Continuar”.

Consulta de Taxas de IMI, Distrito de Lisboa, Ano de 2017, IMI a pagar em 2018
Consulta de Taxas de IMI, Distrito de Lisboa, Ano de 2018, IMI a pagar em 2019

E todos os Concelhos desse distrito são listados a seguir.

Taxas de IMI de 2018, por Concelho, a pagar em 2019
Taxas de IMI de 2018, por Concelho, a pagar em 2019

Cascais tem uma taxa de IMI de 0,36%. Esta taxa é importante, para saber como calcular o IMI.

Exemplo:

Suponha que é proprietário de um prédio, com um Valor Patrimonial Tributário do imóvel (VPT) de 135.000 euros, situado na Amadora. A taxa de IMI aplicada em 2019 (relativa ao imposto de 2018) é de 0,33%.

Para saber como calcular o IMI em 2019, 135.000 x 0,33% = 445,5 euros.

Como calcular o IMI e VPT de Imóveis
Como calcular o IMI e VPT de Imóveis

Como Calcular o Valor Patrimonial Tributário do Imóvel – VPT

Para saber qual o VPT do seu imóvel, consulte a Caderneta Predial, na referência “Dados e Avaliação”.

O VPT é calculado de forma diferente para prédios urbanos ou para prédios rústicos. O VPT para prédios urbanos é calculado assim:

Calcular o VPT = VC x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

VPT = valor patrimonial tributário do imóvel;
VC = valor base dos prédios edificados;

É fixado anualmente por Portaria e corresponde ao valor médio de construção por metro quadrado mais o valor do metro quadrado do terreno de implantação, que corresponde a 25% do primeiro.

Em 2019, o valor fixado pela Portaria é de 492,00€, o valor médio da construção por metro quadrado, mais 25% deste valor, corresponde a 607,5€ (492,00 + 115,50) o valor base para efeitos de avaliação dos prédios edificados.

Este valor aplica-se a todos os prédios urbanos.

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Resulta do seguinte cálculo:

A = (Aa+Ab) x Caj + Ac + Ad

Sendo que:

Aa = área bruta privativa

Ab = áreas brutas dependentes

Caj = coeficiente de ajustamento de áreas

Há uma Tabela com os Valores do Coeficiente de Ajustamento, para prédios de habitação.

Ac = área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação

Ad = área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação

Ca = coeficiente de afetação

Depende do tipo de utilização, se for habitação o coeficiente é igual a 1.

Cl = coeficiente de localização

Pode ser obtido através do simulador no Portal das Finanças. Acede a um mapa com o coeficiente de localização de todas as zonas em Portugal. É o Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis – SIGIMI, uma ajuda preciosa para calcular o IMI.

Exemplo:

Inserir na zona de pesquisa, o Distrito de Lisboa, Concelho de Lisboa, Freguesia de Alvalade, zona de Alvalade.

Pode ver a zona no mapa de ruas ou ver a zona numa foto aérea.

Depois deve fazer zoom com o rato (ou com o botão da lupa).

Coeficiente de localização, mapa por Rua, como calcular o IMI e valor patrimonial tributário do imóvel
Coeficiente de localização, mapa por Rua
Pagar menos IMI, Vista aérea, coeficiente de localização
Vista aérea, coeficiente de localização

Clique com o rato no prédio sobre o qual pretende saber o coeficiente de localização e para marcar um ponto azul. Passe o rato sobre este ponto azul para ver o coeficiente de localização (em “habitação”, se o imóvel for uma casa).

Pagar menos IMI. Coeficiente de Localização, Imagem da rua e do prédio, imagem aumentada com a lupa
Imagem da rua e do prédio, imagem aumentada com a lupa

Neste exemplo, a zona de Alvalade que escolhemos, tem coeficiente de localização de 2,95.

Clicando em “simular” permite saber quais os valores do cálculo do valor patrimonial tributário do imóvel. Vimos assim, a simulação para calcular o IMI a pagar.

Veremos adiante exemplos de simulação.

Cq = coeficiente de qualidade e conforto

com fatores majorativos e minorativos, conforme tabela.

Tabela Elementos de Qualidade e Conforto. Valor patrimonial tributário do imóvel.
Tabela Elementos de Qualidade e Conforto
Cv = coeficiente de vetustez

Calcula-se considerando o número de anos desde a data de emissão da licença de utilização, caso exista, ou da data de conclusão das obras de construção.

Importante para pagar menos IMI. Coeficiente de Vetustez; Como calcular o IMI. Valor patrimonial tributário do imóvel
Coeficiente de Vetustez

O que posso fazer para pagar menos IMI

De três em três anos a AT atualiza o VPT com base em coeficientes de desvalorização da moeda. Pode acontecer que alguns dos fatores que entram no cálculo do VPT tenham alterações com o decorrer dos anos. É o caso do coeficiente de vetustez, que depende da idade do imóvel. Com o tempo o imóvel desvaloriza e o coeficiente de vetustez serve precisamente para entrar em consideração com esse fator.

Se o coeficiente de vetustez não for atualizado, continuará a pagar o seu IMI como se o imóvel continue como novo, quando na realidade já tem vários anos de existência.

Precisa de ter a caderneta predial para poder simular o VPT e perceber se o seu IMI está bem calculado ou se está a ter uma cobrança excessiva e, neste caso, poderá vir a pagar menos IMI.

Utilize os dados que estão na caderneta predial e faça a simulação.

Exemplo:

Vamos simular o Valor Patrimonial Tributário do imóvel situado na Rua de S. Marçal, Lisboa, Freguesia da Misericórdia.

Começamos com a opção por Ruas (Road) para localizar o local.

Começamos com a opção por Ruas (Road) para localizar o local; Coeficiente de Localização. Como Calcular o IMI.
Opção por Ruas (Road)
Ruas relativamente próximas têm coeficientes de localização diferentes.

Colocamos agora a opção vista aérea e com legendas (aerial e labels)

Opção vista aérea e com legendas (aerial e labels)
Opção vista aérea e com legendas (aerial e labels)

Encontrada a rua clicamos no prédio para o qual queremos determinar o valor patrimonial tributável do imóvel.

Aparece um ponto azul e uma legenda que indica que o valor do coeficiente de localização, para habitação é de 2,6.

Resta agora clicar na “simulação” (seta para a direita) para iniciar o processo para calcular o IMI.

Vamos admitir que a área bruta privativa é de 80 m2 a permilagem é de 140 e que o prédio tem 110 anos. A área do terreno integrante e a área bruta dependente, são 0,00.

Simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel, um primeiro passo para calcular o IMI e verificar se pode pagar menos IMI.

Simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel
Simulação do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel

Preencher os coeficientes de qualidade e conforto. Podemos simular alternativas para verificar se podemos pagar menos IMI.

Simular VPT
Simular VPT

Definir as áreas, conforme caderneta predial.

Simular VPT Áreas
Simular VPT Áreas

E “Calcular” o valor patrimonial tributário do imóvel.

Valor calculado pelo simulador
Valor calculado pelo simulador

Neste exemplo o valor calculado é de 50.210 euros.

Podemos tentar outras simulações para verificar se podemos pagar menos IMI.

Como pedir a reavaliação do IMI

Se o resultado da simulação for mais baixo, pode justificar que faça um pedido de reavaliação do VPT ao Serviço de Finanças (AT) e vir a pagar menos IMI. É possível fazê-lo de três em três anos sem custos.

Se for o caso, fica a saber como pedir a reavaliação do IMI: sabendo como calcular o IMI, só tem de preencher o Modelo 1 do IMI e ter em atenção que o pedido de reavaliação deve ser feito até 31 de dezembro. E esperar que a AT vá ao seu encontro e possa vir a pagar menos IMI.

Saber como calcular o IMI, consulte também o respetivo código. Clique na imagem seguinte:

Código do IMI Pagar menos IMI
Código do IMI no Portal da AT

Download do Código de IMI

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