Cálculo das Mais Valias Imóveis e Declarar Mais Valias

Cálculo de Mais Valias de Imóveis e como as declarar

Quando se vende um imóvel um dos custos a ter em conta é o resultante de Mais Valias. O cálculo de Mais Valias de imóveis é obtido tendo em conta o valor da venda em relação ao valor da aquisição e serão tributadas em sede de Imposto sobre Rendimentos (IRS). A Mais Valia pode ser originada na venda de um imóvel, quer tenha sido adquirido por compra, quer por herança. Como calcular as Mais Valias, qual o seu processo de tributação, como as declarar e, também, como se pode estar isento de Mais Valias, é o que iremos abordar.

Tempo de leitura: 9 minutes

O que são e como calcular as Mais Valias ou Menos Valias na venda de imóveis

A mais valia é o lucro que se obtém na venda de um imóvel, tendo em conta o valor pelo qual que foi adquirido.

O cálculo das Mais Valias é assim:

Mais Valia Imóveis = Valor da Venda – Valor de Compra

Como normalmente há um período mais ou menos longo entre a aquisição e a venda, aquele valor é recalculado em função da desvalorização da moeda.

Se o valor de aquisição atualizado, à data da venda, for inferior ao valor da venda haverá uma mais valia. Se esse valor for superior haverá uma menos valia.

Qualquer que tenha sido o resultado, esta venda tem de ser declarada em sede de IRS.

O processo de tributação de Mais Valias

O processo de tributação começa na venda do imóvel. A venda tem de ser declarada no IRS, referente ao ano em que foi efetuada.

Se a aquisição foi efetuada antes da entrada em vigor da tributação das mais valias, ou seja, antes de 1 de Janeiro de 1989, as Mais Valias obtidas não serão tributadas em sede de IRS.

Há, também, algumas exceções neste processo e do cálculo das Mais Valias, como se verá adiante.

Reinvestir em Habitação Própria Permanente

Há lugar a isenção de mais valias se a venda foi de uma habitação própria permanente e se se quiser reinvestir numa outra habitação própria permanente, seja através de aquisição, construção, ampliação ou melhoramento.

Assim, não haverá lugar à tributação de Mais Valias, pelo menos da parte que foi reinvestida, caso não tenha sido gasta a totalidade dos ganhos.

O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores ou os 36 meses posteriores à venda.

Utilizar as Mais Valias para liquidar empréstimo

É uma medida temporária, válida se a venda for realizada no período 2015 a 2020, para empréstimos contraídos até ao final de 2014.

Mais detalhes Código do IRS/Mais Valias.

Como Calcular as Mais Valias

A fórmula para calcular Mais Valias e o valor a ser sujeito à tributação é:

Cálculo Mais Valias = Valor da Venda ou Valor de Realização – (Valor de Aquisição x Coeficiente de Desvalorização da Moeda) – Encargos com Aquisição e Venda – Despesas com Valorização do Imóvel

Se entre a data de aquisição e da venda do imóvel tiverem decorrido mais de 24 meses há um ajustamento do valor de aquisição, para que seja atualizado a valores atuais, através do coeficiente de desvalorização da moeda (artigo 50 CIRS).

Podem ser deduzidos os custos com a venda, como seja a comissão paga à agência imobiliária, certificado energético, escritura e registo de uma vivenda, por exemplo, bem como obras que foram executadas nos últimos 12 anos.

Todas estas despesas, quer com a venda quer com a aquisição, bem como os encargos com a valorização, para serem aceites têm de estar devidamente comprovadas por faturas.

Cálculo de Mais Valias para serem tributadas

Para efeitos de tributação só 50% do valor da mais valia é tida em conta. Há uma exceção, caso o imóvel tenha sido comprado ou reabilitado com apoios públicos.

A mais valia é englobada no IRS sendo, portanto, considerado um rendimento.

Não sendo tributadas autonomamente, o valor que se paga de imposto IRS dependerá do escalão em que o rendimento do vendedor do imóvel se posicionar.

O Caso do Não Residente Fiscal

Na situação de não residente fiscal a tributação incide sobre a totalidade (100%) da mais valia obtida. Neste caso, há aplicação de uma taxa fixa de 28%.

Exemplos para calcular e declarar Mais Valia

Caso 1 – Aquisição em 2001 e venda em 2019

Adquiriu casa no ano de 2001 por 150.000€ e vendeu-a em 2019 por 250.000€. Suportou alguns custos nesta transação, como seja 5% de comissão ao agente imobiliário, 200€ de certificado energético e 20.000€ em obras realizadas nos últimos 12 anos. Pagou 300€ na escritura de aquisição e Impostos (IMT e Imposto de Selo) de 5.000€.

Para saber como calcular as Mais Valias, aplica-se a fórmula seguinte:

Cálculo de Mais Valias Imóveis = 250.000€ – 150.000€ x 1,33* – (5% x 250.000€) – 200€ – 20.000€ – 300€ – 5.000€ = 12.800€

*Coeficiente de desvalorização de moeda de 2001 (ano de aquisição) da tabela aplicável em 2019 (ano de venda)

Caso 1 Calcular Mais Valia

Caso 2 – Aquisição em 1993, moeda escudo

Adquiriu uma casa em 1993 por 10.000 contos. Vendeu por 220.000€. Certificado energético 200€. Comissão de 5% sobre a venda, escritura de compra 200€ e impostos sobre a compra 2.000€.

O euro substituiu o escudo em 1 de Janeiro de 2002, valendo 200,482 escudos.

Convertendo os 10.000 contos em euros, são 49.880€ (10.000 contos x 1.000 escudos / 200,482)

Cálculo de Mais Valias Imóveis = 220.000€ – (49.880€ x 1,73*) – 200€ – 11.000€ – 200€ – 2.000€  = 120.308€

*Coeficiente de desvalorização de moeda de 1993 (ano de aquisição) da tabela aplicável em 2019 (ano de venda)

Caso 2 Calcular Mais Valia

Caso 3 – Não residente fiscal

É não residente fiscal e comprou casa por 400.000€ em 2010. Vendeu por 500.000€ em 2019. Pagou 200€ pelo certificado energético e 5% de comissão ao agente imobiliário. Registo e escritura de compra, 400€, IMT e Imposto Selo (compra) 18.000€.

Cálculo de Mais Valias Imóveis = 500.000€ – (400.000€ x 1,10*) – 400€ – 18.000€ – 200€ – (5% x 500.000€) = 16.400€

*Coeficiente de desvalorização de moeda de 2010 (ano de aquisição) da tabela aplicável em 2019 (ano de venda)

Caso 3 Calcular Mais Valia

Tributação de Mais Valias e qual o imposto a pagar

Para a tributação de Mais Valias, estas são englobadas juntamente com os restantes rendimentos, como sejam os do trabalho. Depende do valor global do rendimento, a taxa de imposto a pagar.

Se normalmente pagar uma determinada taxa de IRS, no ano em que declarar a mais valia é possível que o escalão de IRS aumente e a tributação subirá nessa proporção.

Qual a forma de declarar Mais Valias da venda da casa no IRS

Para declarar Mais Valias da venda tem de preencher o Anexo G ou G1. Se a data de aquisição for anterior a 1 de janeiro de 1989 é preenchido o Anexo G1 – “Mais valias não tributadas” e se for posterior, deve ser preenchido o Anexo G – “Incrementos Patrimoniais”.

No Anexo G, preenche o ano a que se refere esta venda, o número de identificação fiscal (NIF) e no quadro 4 os valores de compra e de venda, bem como encargos, se os houver.

Declarar Mais Valias Anexo G

No Quadro 5 – Reinvestimento do Valor de Realização de Imóvel Destinado a Habitação Própria e Permanente, no campo que refere “Intenção de Reinvestimento”, deve fornecer uma estimativa do valor de realização que pretende reinvestir, sem recurso ao crédito.

Declarar Mais Valias Anexo G

No caso de heranças sucessivas podem ter de ser preenchidos ambos os anexos, G e G1.

Por exemplo, um imóvel adquirido por herança, por morte do pai em 1980. A viúva recebe 50% e os dois filhos 25% cada. Em 2001 falece a mãe e os restantes 50% que eram propriedade desta são herdados pelos dois filhos. A casa é vendida em 2019.

Herdeiro Falecimento do Pai 1980 Falecimento da Mãe 2001
Mãe 50%  
Filho 1 25% 25% + 25%
Filho 2 25% 25% + 25%

Em 2020, ano da entrega da declaração do IRS de 2019, 25% do herdado pelo óbito do pai, estão isentos de tributação, porque a aquisição (herança) ocorreu antes de 1989.

Assim, no anexo G1,

  • data de aquisição – é a data de óbito do pai, 1980
  • data de realização – é a data em que foi vendido o imóvel, 2019
  • valor de realização – é 25% do valor de venda do imóvel
  • valor de aquisição – é 25% do valor do imóvel quando foi liquidado o imposto de sucessões e doações pela morte do pai. Este era o imposto em vigor até 2004. A partir daí é considerado para efeitos de Imposto de Selo.

Os restantes 25% adquiridos por morte do mãe, são declarados no Anexo G:

  • Data de realização – é a data de venda
  • Valor de realização   25% do valor de venda
  • Data de aquisição – é a data em que estes 25% foram adquiridos, isto é, por morte da mãe, 2001
  • Valor de aquisição – é o valor do imóvel considerado nesta data (2001) e que é o valor do imóvel considerado para efeitos de liquidação do imposto de selo, aquando do falecimento da mãe.

Veja também:

Estes valores são meramente informativos e não dispensam a consulta ou apoio de profissionais especializados.

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4 thoughts on “Cálculo de Mais Valias de Imóveis e como as declarar”

  1. Dear Mr Hidalgo

    I have read your article with interest and I was wondering if you are able to give us some guidance on a difficult capital gain situation?

    My father & mother in law bought a property in 1999 (50% share each).

    My father in law died in April 2005 and left 50% of his share of the property to my mother in law and and 25% of his share to each of his daughters.

    At April 2005 the ownership was mother in law 75%, each daughter 12.5%.

    In November 2016 my mother in law gifted her 75% share equally to the daughters.

    In March 2022 the property was sold and a capital gain position will arise.

    All parties are Uk residents.

    I understand that the starting point for the calculation will be the proceeds from the sale in March 2022 but what will the acquisition value be? Will it be the original amount paid in 1999 (when the property was bought), the Land Registry value in April 2005 when my father in law died or the Land Registry value in November 2016 when the property was gifted?

    We realise that we will require representation in this matter before the 2022 Tax Return is filed and I was wondering if you can recommend anyone in the Algarve region?

    I apologise for troubling you if this isn’t the type of guidance you offer.

    Kindest regards.

  2. Bom Dia Sr. Fidalgo,

    Por Favor poderia-me explicar como se calcula com os seguintes dados as mais valias de cada filho? Obrigado

    Herança de casa por 2 filhos:

    Pai morre 1993; valor da casa 10,000
    Mãe morre 2004; valor da casa 50,000

    Casa vendida em 2021 por 100,000
    Despesa da venda 5,000 por cada filho

    Cumprimentos

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