Maneiras de Estar e de Fazer

Calcular Mais Valias de Imóveis e Tributação em IRS

Calcular Mais Valias de Imóveis e Tributação de Mais Valias

Quando se vende um imóvel um dos custos a ter em conta é o resultante das Mais Valias. Estas são obtidas tendo em conta o valor da venda em relação ao valor da aquisição e serão tributadas em sede de Imposto sobre Rendimentos (IRS). A mais valia pode ser originada na venda de um imóvel, quer tenha sido adquirido por compra quer por herança. Calcular mais valias, qual o processo de tributação de mais valias, como declarar a mais valia e, também, como se pode estar isento, é o que iremos abordar.

O que são as Mais Valias e Menos Valias na venda de imóveis

A mais valia é o lucro que se obtem na venda de um imóvel, tendo em conta o valor por que foi adquirido.

Como normalmente há um período mais ou menos longo entre a aquisição e a venda, aquele valor é recalculado em função da desvalorização da moeda.

Se o valor de aquisição atualizado, à data da venda, for inferior ao valor da venda haverá uma mais valia. Se esse valor for superior haverá uma menos valia.

Qualquer que tenha sido o resultado, esta venda tem de ser declarada em sede de IRS.

O Processo de Tributação de Mais Valias

O processo começa na venda do imóvel. A venda tem de ser declarada no IRS, referente ao ano em que a venda foi efetuada.

Se a aquisição foi efetuada antes da entrada em vigor da tributação das mais valias, antes de 1 de Janeiro de 1989, as mais valias obtidas não serão tributadas em sede de IRS.

Há, também, algumas excepções a este processo de tributação de mais valias, como se verá adiante.

Reinvestir em Habitação Própria Permanente

Há lugar a isenção de mais valias se a venda foi de uma habitação própria permanente e se se quiser reinvestir numa outra habitação própria permanente, seja através de aquisição, construção, ampliação ou melhoramento.

Assim, não haverá lugar à tributação de mais valias, pelo menos da parte que foi reinvestida, caso não tenha sido gasta a totalidade dos ganhos.

O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores ou os 36 meses posteriores à venda.

Utilizar as Mais Valias para Liquidar Empréstimo

É uma medida temporária, válida se a venda for realizada no período 2015 a 2020, para empréstimos contraídos até ao final de 2014.

Mais detalhes Código do IRS/Mais Valias.

Calcular Mais Valias

A fórmula para calcular mais valias e o valor a ser sujeito à tributação é:

Mais Valias = Valor da Venda ou Valor de Realização – (Valor de Aquisição x Coeficiente de Desvalorização da Moeda) – Encargos com Aquisição e Venda – Despesas com Valorização do Imóvel

Se entre a data de aquisição e da venda do imóvel tiverem decorrido mais de 24 meses, há um ajustamento do valor de aquisição, para que seja atualizado a valores atuais, através do coeficiente de desvalorização da moeda (artigo 50 CIRS).

Podem ser deduzidos os custos com a venda, como seja a comissão paga à agência imobiliária, certificado energético, escritura e registo de uma casa, por exemplo, bem como obras que foram executadas nos últimos 12 anos.

Todas estas despesas, quer com a venda quer com a aquisição, bem como os encargos com a valorização, para serem aceites têm de estar devidamente comprovadas por faturas.

Calcular Mais Valias para serem tributadas

Para efeitos de tributação, só 50% do valor da mais valia é tributada. Há uma exceção, caso o imóvel tenha sido comprado ou reabilitado com apoios públicos.

A mais valia é englobada no IRS, sendo portanto considerado um rendimento. Não sendo tributadas autonomamente, o valor que se paga de imposto IRS dependerá do escalão em que o rendimento do vendedor do imóvel se posicionar.

O Caso do Não Residente Fiscal

Na situação de não residente fiscal a tributação incide sobre a totalidade (100%) da mais valia obtida. Neste caso, há aplicação de uma taxa fixa de 28%.

Exemplos para Calcular e Declarar Mais Valia

Caso 1

Adquiriu casa no ano de 2001 por 150.000€ e vendeu-a em 2019 por 250.000€. Suportou alguns custos nesta transação, como seja 5% de comissão ao agente imobiliário, 200€ de certificado energético e 20.000€ em obras realizadas nos últimos 12 anos. Pagou 300€ na escritura de aquisição e Impostos (IMT e Imposto de Selo) de 5.000€.

Para calcular mais valias, aplica-se a fórmula:

Mais Valia = 250.000€ – 150.000€ x 1,33* – (5% x 250.000€) – 200€ – 20.000€ – 300€ – 5.000€ = 12.800€

*Coeficiente de desvalorização de moeda de 2001 (ano de aquisição) da tabela aplicável em 2019 (ano de venda)

Caso 1 Calcular Mais Valias e Tributação de Mais Valias

Caso 2

Adquiriu uma casa em 1993 por 10.000 contos. Vendeu por 220.000€. Certificado energético 200€. Comissão de 5% sobre a venda, escritura de compra 200€ e impostos sobre a compra 2.000€.

O euro substituiu o escudo em 1 de Janeiro de 2002, valendo 200,482 escudos.

Convertendo os 10.000 contos em euros, são 49.880€ (10.000 contos x 1.000 escudos / 200,482)

Mais Valias = 220.000€ – (49.880€ x 1,73*) – 200€ – 11.000€ – 200€ – 2.000€  = 120.308€

*Coeficiente de desvalorização de moeda de 1993 (ano de aquisição) da tabela aplicável em 2019 (ano de venda)

Caso 2 Calcular Mais Valias e Tributação de Mais Valias

Caso 3

É não residente fiscal e comprou casa por 400.000€ em 2010. Vendeu por 500.000€ em 2019. Pagou 200€ pelo certificado energético e 5% de comissão ao agente imobiliário. Registo e escritura de compra, 400€, IMT e Imposto Selo (compra) 18.000€.

Mais Valias = 500.000€ – (400.000€ x 1,10*) – 400€ – 18.000€ – 200€ – (5% x 500.000€) = 16.400€

*Coeficiente de desvalorização de moeda de 2010 (ano de aquisição) da tabela aplicável em 2019 (ano de venda)

Caso 3 Calcular Mais Valias e Tributação de Mais Valias. Declarar mais valia em IRS

Tributação de Mais Valias e qual o imposto a pagar

Para a tributação de mais valias, estas são englobadas juntamente com os restantes rendimentos, como sejam os do trabalho. Depende do valor global do rendimento, a taxa de imposto a pagar.

Se normalmente pagar uma determinada taxa de IRS, no ano em que declarar a mais valia é possível que o escalão de IRS aumente e a tributação subirá nessa proporção.

Qual a forma de declarar a mais valia da venda da casa no IRS

Para declarar mais valia da venda tem de preencher o Anexo G ou G1. Se a data de aquisição for anterior a 1 de janeiro de 1989 é preenchido o Anexo G1 – “Mais valias não tributadas” e se for posterior, deve ser preenchido o Anexo G – “Incrementos Patrimoniais”.

No Anexo G, preenche o ano a que se refere esta venda, o número de identificação fiscal (NIF) e no quadro 4 os valores de compra e de venda, bem como encargos, se os houver.

Declarar Mais Valia Anexo G

No Quadro 5 – Reinvestimento do Valor de Realização de Imóvel Destinado a Habitação Própria e Permanente, no campo que refere “Intenção de Reinvestimento”, deve fornecer uma estimativa do valor de realização que pretende reinvestir, sem recurso ao crédito.

Declarar Mais Valia Anexo G

No caso de heranças sucessivas podem ter de ser preenchidos ambos os anexos, G e G1.

Por exemplo, um imóvel adquirido por herança, por morte do pai em 1980. A viúva recebe 50% e os dois filhos 25% cada. Em 2001 falece a mãe e os restantes 50% que eram propriedade desta são herdados pelos dois filhos. A casa é vendida em 2019.

Herdeiro Falecimento do Pai 1980 Falecimento da Mãe 2001
Mãe 50%  
Filho 1 25% 25% + 25%
Filho 2 25% 25% + 25%

Em 2020, ano da entrega da declaração do IRS de 2019, 25% do herdado pelo óbito do pai, estão isentos de tributação, porque a aquisição (herança) ocorreu antes de 1989.

Assim, no anexo G1,

  • data de aquisição – é a data de óbito do pai, 1980,
  • data de realização – é a data em que foi vendido o imóvel, 2019,
  • valor de realização – é 25% do valor de venda do imóvel,
  • valor de aquisição – é 25% do valor do imóvel quando foi liquidado o imposto de sucessões e doações pela morte do pai. Este era o imposto em vigor até 2004. A partir daí é considerado para efeitos de Imposto de Selo.

Os restantes 25% adquiridos por morte do mãe, são declarados no Anexo G:

  • Data de realização – é a data de venda,
  • Valor de realização   25% do valor de venda,
  • Data de aquisição – é a data em que estes 25% foram adquiridos, isto é, por morte da mãe, 2001,
  • Valor de aquisição – é o valor do imóvel considerado nesta data (2001) e que é o valor do imóvel considerado para efeitos de liquidação do imposto de selo, aquando do falecimento da mãe.

Veja também:

Estes valores são meramente informativos e não dispensam a consulta ou apoio de profissionais especializados.

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